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3 15维权出击
消费者对于房产交易过程中的种种收费要有精明眼
买房对于老百姓(603883,股吧)来说，是人生中最重要的大事之一。与一般普通消费品不同，商品房是一件特殊型商品，它价格高、附加价值大、耐用性强、不可复制，再加上购房本身涉及的环节也相对复杂和专业，所以，很多购房者在购房过程中既紧张却又蒙查查。
如今，开发商的销售手段五花八门，团购金、诚意金等各种费用层出不穷。作为消费者，你清楚缴纳这些费的风险吗？
文/广州日报记者陈钰凤
通讯员 卢沁
数据：去年商品房投诉近千件
去年商品房交易量大增，随之也使商品房的投诉呈直线上升之势。记者从佛山市工商局了解到，去年12345投诉举报平台共接收涉及房屋消费投诉928件，同比上升96.2%，上涨幅度居于各类消费投诉的首位。
据了解，投诉反映的问题主要集中在：房屋质量及售后维修方面，主要是墙壁有裂痕、墙面脱落及漏水、管道渗漏、装饰装修工程质量差等。在商品房交易合同纠纷方面，则主要集中在样品房和实收房装修标准不相符、宣传周边环境与实际不符等情况。另外，有关购房订金、诚意金、违约金的纠纷也相当常见。
知多点
买房时涉及的主要费用
契税：总房价 1%~2%
个人购买家庭唯一住房、面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。个人购买家庭第二套住房的契税面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
维修基金：总房价 1%
现象一：
团购折扣眼花缭乱“报名团购可享总房款9.5折”、“缴2万元抵5万元”……这样的广告语对于购房者而言绝不陌生。随着各种电商平台的崛起，电商团购已成为眼下楼盘最常见的销售手段。
刘先生曾在狮山看中一个楼盘，当时该楼盘举行的团购活动为2万元抵5万元，购房者需先向电商平台支付2万元的电商团购费用，凭收据可拿到开发商提供的5万元房款抵扣。从总数来说，房价可减少3万元，但给予电商平台的团购费用并未写入总房价款项中。等到开盘时，刘先生由于没有选到合适的户型，遂找销售人员退还2万元的团购费。“最开始销售不肯退，销售说属于营销费用不能退还，但最后僵持了几天还是退了”。
由于团购费交给的并非是开发商，而是电商平台，整个交易涉及到第三方的服务，所以产生的纠纷也比较多。因此，并不是每个购房者都能像刘先生一样顺利地拿到团购金的退款的。
去年9月底，梁小姐购买禅城区绿景路 公馆的一间公寓，当天签订了购房合同，共支付3万元定金。梁小姐发现购房合同上约定房价总共38万多元，但是另外要补签一份团购金5万元的协议。开发商不按购房合同约定的总价收费，并以逃税为说辞，团购金不写在购房合同中，也不开发票。梁小姐认为不合理，要求商家按购房合同约定的38万多元交易，或者退定金。但双方协商不成，遂致电12345反映。
后经禅城区市场监管局调解，商家同意退回定金给梁小姐。
分析：
团购费不写入合同有风险
开发商为什么热衷于电商团购营销？其实，电商团购是开发商蓄客的主要渠道之一，开发商可借助电商平台进行推广蓄客，电商通过自身的网络优势进行购房意向人群的召集，而购房者也可以从中获得折扣。
团购作为一种营销手段，本无可厚非。但记者调查发现，很多楼盘是在未取得预售证的情况下进行团购认筹的，这种方式就违规了。今年2月份，佛山市发展和改革局、佛山市住房和城乡建设管理局联合发文，强调商品房销售实行明码标价和一套一价；属于房价外加收项目的一律禁止。这就意味着，如果团购费被第三方收取，并没有写入购房合同的总房价的话，那么，也属于违规。
所以，在面对楼盘团购优惠时，建议购房者应特别注意选择信用良好的开发商及合作电商，同时注意在与双方签订的合同中都要表明团购优惠细则，以免日后维权麻烦。
现象二：
未拿预售证抢闸认筹卖房
去年佛山放开限购之后，佛山成交量一路追涨。由于市场火热，一些开发商虽然项目还未取得预售证，就心急火燎地把产品推向了市场，以期抢占先机。
记者近日走访南海几个热销楼盘发现，提前认筹买房的现象比较突出。在南海一个以广州客为主要客源的项目中，产品已卖得七七八八了。现场销售人员称：项目所剩货源不多，好的楼层基本没有了。但记者注意到，该项目尚在建中，已建到了十几层，而样板房则是临时板房，开在销售中心处。记者通过房地产网4.0查询该项目的预售情况，找不到该项目的信息，说明该项目还未取得预售证。销售人员称，购房者可以先缴定金，并在规定时间内缴齐首付，与开发商签订认购书，而备案合同则要等到拿到预售证才能签。
相对于抢闸卖房这种“卖楼花”的行为，佛山更多开发商还是按照“规矩”办事，不卖楼花只认筹，也就是说，通过收取诚意金或订金、定金等方式，锁定客户。记者也注意到，为了实现快速周转，快速回笼资金，目前不少项目从拿地到建楼再到认筹，往往只有几个月时间，而在认筹之时，开发商基本没有拿到预售证，从而引发不少纠纷。市民叶小姐去年在一新楼盘销售中心开放之时，一时脑热缴了2万元定金，并签订了认购协议书。但之后叶小姐又不想购买了，遂与开发商协会能否退回定金。但销售人员称，这是“定金”不能退还，叶小姐无奈只能放弃了这2万元定金。所以，购房者在认筹时一定要搞清楚，认筹款能否退还。
分析：
注意查看项目是否取得预售许可证
对于目前未取得预售证就开卖的情况，佛山市发展和改革局、佛山市住房和城乡建设管理局近日联合发文重申：在取得预售许可前，禁止一切营销收费。
住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》明确表示：“加强商品住房预售行为监管。未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。”该规定表明，开发商在未取得预售许可证之前就进行营销收费，如收取诚意金、定金等，是属于违规行为。
购房者需注意的是，未获得预售证的房源无法在房产登记机构预告登记，合同也无法进行备案，所以预购人无法取得预售商品房的所有权，还可能出现一房二卖甚至一房多卖等问题。
所以，在购房时，购房者一定要注意查看项目是否取得了《商品房预售许可证》，以避免合同纠纷与权益侵害。
