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传统商业生存状况调查本报记者
中国经济时报记者在近期的采访中发现，中国传统商业模式正面临这样一个尴尬境地：一方面，消费者网购消费、就近消费日益普遍，生活半径在逐渐缩小，这导致一些城市曾经熙熙攘攘、车水马龙的商业街区变得冷清，有些百货商场或购物中心门可罗雀；另一方面，不少地方又在盲目地招商，热火朝天地搞大型商业综合体开发，致使商业网点布局过密，商业业态雷同，竞争过于饱和。如何化解这个矛盾，已成为业界普遍呼吁的焦点。
商业综合体普遍存在开发过度问题
近几年，随着电商的崛起以及商业网点的过度开发，无论是新开发的商业中心还是曾经非常繁华的老商业区，都存在人气不旺问题。
前不久，本报记者走访了位于江西省南昌市红谷滩新区华南大道1号的南昌华南城，其1—3号交易广场，于2012年开始对外销售，2013年10月26日试营业，开业一年来，商城人气仍不太旺。在1号纺织服装交易广场，记者发现里面顾客较少，冷冷清清，店主坐在里面也无精打采的，有几位服装摊位老板正在跟保安聊天。记者问他们生意怎样？其中一位老板摇摇头说，由于商城开业时间不长，短期内生意不会太好，主要看以后长远发展。他们之所以来这里，一方面觉得华南城紧挨南昌西站，交通方便，有发展潜力。另一方面，因为目前店面租金是免费的，经营成本不是很高，只要能保本就行了。这也是受访的华南城其他商家普遍的心态。
华南城控股有限公司招商一部业务经理王先生告诉记者，市场兴旺要靠华南城与商家共同努力，至于多少年才能起来，目前很难预料。
“我们是综合性批零市场，不仅有批发商，而且也有电商，属于实体店与线上相结合模式。”据王先生介绍，南昌华南城是电商示范基地，市场配套成熟，不仅有商业综合体，还有配套住宅开发，规划有2000亩—3000亩物流园区，发展前景较好。
随后记者又来到华南城售楼处，负责销售的赵小姐以为记者是购房客户，连忙过来接待，并向记者介绍说，“我们华南城交通便利，离南昌西站、江西省政府都很近，还有昌樟高速、320国道等交通要道，目前有多条公交线路直达商城。”
据赵小姐介绍，目前1—3号交易厅已全部售完，4号交易广场商铺正在对外销售，过去既卖给投资商，也卖给经营户，而现在则只卖给经营户。
“售给经营户的目的是为了把市场做起来，不想让投资商买了商铺放在那里闲置。”赵小姐指着沙盘对记者解释道。
当问及市场景气情况时，赵小姐这样告诉记者：从店面和住宅楼的销售情况来看，目前已达到预期开发效果。但投资也有风险，市场多久能做起来现在还不好说。在这里投资主要是考虑后期长远发展，一般情况下，一个市场发展初具规模需要5年经营时间，比如南昌洪城大市场，也是经过多年的苦心经营才发展起来的，她相信华南城是有发展潜力的。
有几位商家，带着办理好的营业执照，本想购买华南城商铺，经过多番打听和比较，觉得华南城虽然紧挨高铁站，但尚未形成气候，因此，打了退堂鼓，不打算购买了。其中一位林先生对本报记者说，这个市场前景是不错的，但要真正形成气候，还需要5—8年时间，如果将几十万甚至上百万的资金投放在这里，短期内不能产生效益，不太合算。而且现在网络购物正在迅速崛起，实体店受到了很大冲击。
类似华南城这样新起的商业综合业态，在全国为数不少。据德勤会计师事务所与中国连锁经营协会的报告显示，截至2011年年底，中国已开业购物中心总量为2812家，到2015年，这一数字预计将达到4000家。
另据记者了解，目前中国在建购物中心面积约占全球总在建面积的50%，且以平均每年新开业300家的速度快速增长。特别是2013年，全国新增购物中心总量迎来高峰，20个主要城市约有150个购物中心开业，新开业购物中心的平均面积超过8万平方米。预计到2015年年底，部分二线城市的供应量还将翻番。
由于开发速度过快，导致商业房地产空置率相对较高。据有关机构统计，2012年，全国一二线城市购物中心的平均空置率分别为8.4%和10.5%，大大超过6%的警戒线。与此同时，也加剧了商业网点间竞争的白热化，各大百货商场、购物中心、连锁超市打折或买一送一等促销活动此起彼伏，大家都在疯狂地杀价。
商业网点布局过多过密
中国连锁经营协会发布的《2012中国购物中心与连锁品牌合作发展报告》称，中国购物中心从1990年诞生以来，保持着年均25%的增长速度，大大超出其他发展中国家的增长水平，成为全球购物中心发展速度最快的国家。
在短短的几年内，商业地产为何得以急骤膨胀？据接受中国经济时报记者采访的业界人士分析，商业网点超速发展有多方面原因，其中不乏政府部门追求政绩、开发商追求利润、国外连锁品牌抢摊中国零售市场等因素。
中国百货商业协会副秘书长夏琳在接受中国经济时报记者采访时认为，商业网点过度开发，跟地方政府盲目招商引资有极大关系。
“一些地方不仅把商业综合体的开发当作政绩工程和形象工程，而且相互之间攀比，你那里建一个大型购物中心，我这里紧跟着也要建一个大型购物广场，大家都把建大型商业综合体视为城市的门面和窗口，一个比一个气派和豪华，这是导致商业网点布局过密的主要原因之一。”夏琳说。
上海新世界股份有限公司总经理助理姚璐在接受本报记者采访时也对此作了分析，“目前我们除了受电商冲击之外，商业地产过度开发、商业网点布局过密也是个问题。”
姚璐还对这个问题从不同层面作了进一步阐述。
她说，首先是面积上的饱和，现在整个上海商业地产总量在中国乃至全世界人均面积是最高的。市场就像一块蛋糕，大家都抢商业房地产这块蛋糕，而每个区域的消费者却消化不了这么多蛋糕，当总量超过需求量的时候，就会造成一种饱和，也就是对市场业绩的一种分摊。
其次是商业热点不清晰，存在重复建设。以上海为例，以前，上海中心商业区只有四街四区，游客来上海都会逛一逛中华商业第一街——南京路，而现在中心商业区，加上社区商业街，太多太多，消费热点在分散。这虽然方便了消费者，解决了最后一公里的问题，消费者可以就近购买，但是从另外一个角度来看，都分散了，就难以形成一个中心，也就没有了集聚效益。没有中心，不仅商业发展缺乏后劲，而且还涉及到区域壁垒和地方保护，大家各唱各的戏，造成整个商业房地产开发的无序。
“据我所知，中国购物中心已占全球购物中心面积的三分之一，远远超过香港，但是生意却不如香港。香港虽然是弹丸之地，但它免税，是世界购物天堂，它的商业中心比较集中，要么集中在中环，要么集中在铜锣湾或者旺角。”姚璐表示。在她看来。现在上海的商业中心实在是太多了，不仅有南京路、淮海路、徐家汇(002561,股吧)、中环、大杨浦，还有滨江、长泰、环球港，等等，热点很分散。到底哪一个是最主要的商业中心？
还有，为什么大家在前几年都蜂拥而上做房地产，其实与当时零售业较旺有关。因为当时零售业特别好做，市场也比较好，大家跟风而上，觉得只要拿到了商业房地产项目就有钱赚。如大悦城、万达等国内地产企业，以及巴黎春天、百盛、龙之梦等许多国际品牌的房地产项目也进来了，这对于已经饱和的上海商业市场来讲，简直是雪上加霜。
另据姚璐分析，从目前整个功能配套来看，商业地产也是趋于饱和的。以前，哪里有写字楼，哪里有居民区，哪里有开发区，哪里就有商业房地产，商业无处不在。商业作为第三产业，本来就是为第二产业和第一产业服务的，作为功能配套，是应该为写字楼、居民区、开发区服务，但是大家都蜂拥而上，就会过剩。比如，现在上海自贸区以及迪斯尼园区要开了，大家都希望在那里插上一脚，在那里搞房地产，这势必造成那里的房价水涨船高。
政府应从宏观上加以合理规划和控制
记者在采访中了解到，从2009年开始，不少开发商纷纷转型商业地产，购物中心开发热潮兴起，促使这几年的开业面积激增。特别是二线城市，甚至部分三线城市，各种购物中心如火如荼地开工建设，其速度已经超过了商业相对成熟的一线城市。
针对这种现象，上海百货商业协会副会长兼秘书长王浏河对中国经济时报记者表示，“现在实体店竞争激烈：一是电商冲击，二是商业网点无序发展状态所致。”
王浏河认为，商业网点发展速度应与人口分布密度、经济发展水平相适应，现在商业每年以20%—30%速度递增。大型商业网点投资动不动几十个亿，其结果不仅带来商业的恶性竞争，还造成重复投资以及社会资源的极大浪费。“这不是单体企业所能解决的，政府应从宏观上加以引导，并进行合理规划和有序布局。”
姚璐也认为，商业房地产还是要差异化建设、进行错位经营。
“现在几乎都是雷同，这里建一个，那里也建一个，都是差不多的商品定位。而功能配置方面，都是三三三的黄金分割比例，餐饮30%、文化30%、百货30%，看着都差不多，没有自己的特色，逛一个购物中心跟逛10个购物中心，没什么区别。”姚璐说。
她建议，政府对商业房地产的布局要有一个指导性的纲领意见，要控制总量，并要有分阶段实施推进的计划，不能到处摊大饼。
“现在从宏观上把控比较少，可能各区（县）各自为政的比较多，都想打造自己优秀的商业房地产项目。从整个上海来看，搞一个自贸区，搞一个迪斯尼园区，商业就配套起来了。不仅是上海，全国都存在这个问题。这个问题我们一直在呼吁。”姚璐对记者说。
对此，商务部研究院消费流通研究所副所长、商贸物流研究部主任张育林在接受中国经济时报记者采访时说，“我们提倡商业千姿百态，越来越丰富，越来越满足人们的各类需求。而现在我觉得城市的商业大都千篇一律，太单调，而且占地面积也太大。比如，万达在一个城市往这里放一个，再往那里放一个，四个方向都是万达广场，那么大的一个体量，首先要考虑市场需求在哪里，占那么大的土地面积，对整个城市的人流、交通、景观等都有影响。”
张育林还强调，商业地产发展都有一定的需求，但是大体量的商业地产项目对城市格局影响比较大，地方政府审批项目应该审慎，招商引资不能盲目冲动，引过来是政绩，但后续怎么发展，能不能一夜之间拔地而起，能不能托起来，这些都是问题，引入方式也需要考虑。
