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中国建设报·中国住房 童亦弟
几天前，万科集团执行副总裁毛大庆在做客《杨澜访谈录》时谈了自己对当前市场的看法，他认为中国楼市目前不是崩盘，也不是迎来拐点或做俯卧撑，而是消化不良。济南和厦门近期对于限购的放松正是这种声音的传递。“松绑”既是一种自救行为，但也在事实上宣告城市住宅库存量确实大到偏离“健康”的维度。
在未来的一段时间内，对于很多城市来说，“去库存”都将是一个难解的命题。但目前的高库存，并没有反映当前的真实供求关系：在一线城市，过高的房价“扼杀”了一部分刚需；而在中小城市，地方财政的驱动和密集的投资则提前透支了房价的上涨空间和真实需求。
在7月13日本刊主办的“创新风暴”活动首次方案评审会上，针对项目方案和当前市场表现，活跃在行业内的评审专家展开了小范围讨论。正如本版《 》一文所描述的种种细节，我们似乎从专业评价和讨论中感受到市场两端关于产品的要求都在趋于严格。这种严格来自购房者基于市场判断的自信，也来自开发企业对于供需变化的谨慎。
虽然我国房地产市场收获了超过10年的蓬勃发展，但更多表现为一种供不应求的市场形态，这就如同粮票时代的定向供应。鉴于此，房地产产品一直是一种特殊的商品，它既是大额消费品又是生活必需品，同时还带有投资属性，有时还是某种意义上的奢侈品。但是，对于这样一种产品，消费者却长期缺乏来自一线市场的、专业实用的、客观准确的信息。
一位建筑专家曾表示，当一个微波炉的使用说明都达到1厘米厚时，房屋的使用说明却仍然是那几页纸，这说明房屋的价值并没有完全得到重视和发掘。此外，我们在关注诸如汽车等消费品时，往往愿意选择一些商业网站去浏览专业测评和横向对比，但当我们想要更多了解一个房地产项目的优劣时，却只能去售楼处听听销售的“看图说话”，或是在“大坑”周边转转，这一切都反映着买卖双方的不透明和不对等。只是，当市场进入长期稳定的环境和周期，房屋预售制还会永远存在吗？开发商简单复制产品的战略在未来还能行得通吗？
结合市场大背景来看，近来虽然有一些城市敢于放开限购，但总体而言，中央直至地方在短期内出台“刺激”政策应属于极小概率事件。因此，现有的供需关系必将主导未来的市场和产品走向。按照评审专家的评价，目前大部分开发企业对产品设计还是更多地停留在对容积率、绿化率等数据的追求上，以达到营销效果，并且单纯地以面积来定义豪宅。如此导致的结果，可能正如毛大庆所说，“开发商将会不可避免地过一段苦日子”。这种苦，一方面是要顶住前所未有的市场压力，另一方面则是真的需要苦心钻研一下产品设计了。
随着全国各个城市地价不同程度的上涨，市场不断出现“被豪宅”的高价项目，“买房买成了专家”的消费者对房屋品质的要求自然也是水涨船高。就北京来说，未来一年内可能就会有农展馆、亦庄、孙河等多个前“地王”项目入市，人们对于这些项目的期待，已经远远不止于对价格的猜测，更在期待“天价”项目将带来怎样的高品质产品。而在普通消费者看来，随着刚需的不断被满足，多样化的市场需求也将被逐渐释放。伴随着大量库存的逐渐去化，业界更加期待，谁将为市场注入新的活力，创造如同王老吉之于饮料、老坛酸菜口味之于方便面般的惊喜？
