AD
5月23日，南半球的毛里求斯气温达到22℃。温暖宜人的天气迎来了一批中国的求解者。当天下午，以“求思：中国房地产的下一步”为主题的全经联营销委员会第一次大会在毛里求斯正式召开。来自万科、中海、中信、金科、融科等27家全国房地产百强企业的代表共聚一堂，学习和求解中国未来房地产的发展趋向。
越来越多的现象似乎在表明：中国房地产的“黄金时代”已经结束，“青铜时代”悄然来临。物竞天择，生存才是硬道理，但拿什么生存？
“未来十年房地产市场将由黄金时代过渡到青铜时代，行业生态、运营模式、盈利模式和产品战略都会发生变化，没有求变意识的企业将走向穷途末路。”会议主持人新鸥鹏集团副总裁李战洪提出了“青铜时代”新概念。这代表了许多房企在新市场形势下的危机意识。他表示，行业的下半场已然开幕，如何把握变与不变、发展战略怎样定位、营销模式如何创新等问题困扰业内。“听取一线参与者的声音，求解中国未来房地产的发展大计。”即此次会议召开的初衷所在。
行业下半场，拿什么玩地产？
无论如何定位今年的房地产市场，都无法忽略全国接二连三的降价潮。在媒体对降价事件连番报道背后，市场的客观规律似乎被有意无意地淡忘。
“任何一个行业的发展都有周期性规律，房地产行业也不例外。”营销大会上，中海地产营销中心总经理蒋晓舟对降价引发的一些群体性事件表示困惑：“别的行业随着市场价格起起伏伏再正常不过，房价的升降为何总是被过度解读？”
在蒋晓舟看来，今年的房地产市场的确不同于以往：银行全面收紧信贷、降价潮从二三线城市蔓延到一线城市、标杆性房企步履维艰甚至被收购股权、成交量持续低迷不见起色……行业下行趋势明显。“但这正是行业逐步走向正常化的表现。”蒋晓舟表示，从行业发展出发，此次市场的调整不失为一次房地产真正适应市场的契机。他用了八个字概括此次市场化调整：适者生存，无论大小。
持相同观点的还有东方园林(002310,股吧)高级副总裁殷嵘。他直言，房地产企业的整合是行业发展的必然属性。在市场形势不乐观的背景下，市场发挥的作用日益明显，有生存下来的就必定有黯然退场的。“在发展战略上没有创新将很难继续生存。”他在会议上多次强调“战略”二字。他说：“战略不是对一些细枝末节做出调整，而是从宏观出发，对企业重新定位。”
房地产始终无法脱离金融这一核心。现在的市场走向表明，如果仍然依靠高成本的融资手段，企业未来也只能以退场收尾。一位房企高管在此次会议上透露出一个信息，国家多家银行专门设立了房地产企业“黑名单”，并限制接受“黑名单”中任何一家房地产企业的贷款申请。这再次验证了今年房企融资的艰难困境。
“没有金融和资产管理的意识，今后是玩不起房地产的。”殷嵘的这段话引发了与会者的广泛认同。一个无法反驳的事实是，房地产进入了微利时代，“721”盈利模式将成常态（70%的土地、建安、管理成本，20%金融财务成本以及10%的利润）。无疑，未来谁拥有更好的融资结构谁将获得更大的优势。
“多业态、精细化”也被认为是未来中国房地产的走向之一。“行业分工会越来越细，越来越多的企业会聚焦核心价值。但同时，企业也开始从一枝独秀的开发业务向更多业务模式尝试。”光耀地产副总裁李丁表示，中小企业会更加聚焦细分市场，各类针对市场的产品将呈现百花齐放态势。
占领平台资源高地
6月5日，万科与百度携手，商业策略联盟宣布成立。行业领军者万科又走在了前边，一场以互联网思维改造并发展万科的变革正式上演。
互联网思维对房地产的影响到底有多大？两个例子足以佐证：持续5天的毛里求斯营销大会上，“互联网思维”是被提及最多的词汇之一；与会房企的代表们关于互联网思维的讨论用一句时兴的话说———“只有更多没有最多”。
被普遍认同的一个观点是，真正的互联网思维其实是一种平台意识，掌握了平台资源就掌握了客户。好屋中国总裁陈兴对互联网平台的优势深有体会。“互联网营销经历了由概念化到工具化的过渡，实质上是对平台的运用，这其中必定少不了大数据的支持。”
显性趋势表明大数据在房地产管理和营销上的作用会变得至关重要。万科借助百度的大数据分析技术，比如对商场消费人群年龄、活动轨迹、消费习惯等进行深度挖掘，从而为顾客提供订制服务，做到精准营销。当然，也可以将数据运用到招商策略、店铺分布上。
融科智地副总裁伍敏则深信，房地产与金融必定会有更加深层次的结合，同时，移动互联网的平台思维以及技术工具化的不断深入，也必将对整个行业产生深远的影响。
李战洪如此总结中国房地产的20年：过去十年开发商做了三件事，全国化、规模化扩张和企业上市；未来十年开发商将做三件事，全球化、多业态扩张和市值管理。他说，房地产行业仍会存在，但如果对新变化看不见、看不起、看不懂、来不及、不创新，无异于坐等灭亡。
这很容易让人联想到昔日的手机业霸主诺基亚的命运。2013年9月，在微软收购诺基亚的记者会上，时任诺基亚CEO约玛 奥利拉最后说：“我们并没做错什么，但不知为什么，我们输了。”事件背后的悲凉与无奈油然而生。
不妨再回头看看行业龙头万科的选择。每次较大级别的市场调整，万科都是最后的受益者。虽然今年郁亮在多个场合依然自信地表示，中国的房地产正在由“黄金时代”过渡到“白银时代”，但万科总是善于抓住市场新的增长点和创新点，比如新型城镇化和互联网思维。如今看来，只有适应市场才是不变之理。
