电商没有代理牌 楼照卖钱照收-科技频道-金鱼财经网

有买家想退诚意金，却遭遇电商与开发商“扯猫尾”互相推诿

案例一

电商参与卖楼

收钱无监管

本报讯 （记者李凤荷）最近，一些开发商利用电子商务平台，以优惠折扣方式吸引购房者的营销方式越来越多。在一些房地产电商网站上，有不少类似“会员独享”、“团购优惠”等字眼的活动，网站通过与开发商合作，以办理会员卡或代金券等优惠模式吸引购房人“团购”。据新华社报道，下图这个人头涌动的集体看房场面，是源于外地某城市一地产家居网发出1万多张“购房消费券”， 1500多位经网上申请登记的市民首批领券并组团看房，活动主办方称持券者在协议楼盘买房除享受正常优惠外，凭券可获得不同幅度的额外优惠。

然而，在电商参与卖房的过程中，买卖纠纷正日渐显现。首例购房人因办优惠卡而引起纠纷的事件在上海爆出，事件的争论点在于购房者必须向第三方电商网站支付1.5万元信息服务费，才能获得10万元购房优惠。最后这起纠纷在上海松江人民法院的两次协调下，双方以“退一赔一”的3万元补偿签订和解协议。

据报道，2013年7月，苏州市工商、房管等部门联合颁发《关于开展房地产合同格式条款专项整治工作的实施意见》，其中第六条第三点规定：“不得采取由第三方向买受方收取的团购费、网络费等各类相关费用”。这也意味着，该市房产电商的收费模式被政府明令禁止。2013年11月，南京江宁多家楼盘的电商促销活动被政府叫停。有业内人士称，经营房地产销售代理业务需要房地产经纪资质，开发商、购房人都应选择有资质的、服务完备的房产电商，才能保障交易的安全。

电商介入房地产销售环节已非新鲜事，在开发商增加楼盘人气并取得实际成交、网站拓宽收入来源以及消费者获得真金白银优惠的所谓“三赢”之下，有可能掩盖着的是消费者权益受损的风险。

记者近日在一个业主论坛上看到一位购房者投诉，他通过电商在番禺某楼盘购房，因遭遇贷款利息上浮20%而想退购房优惠意向金，但楼盘开发商却以各种方式避开退房者，推说合作电商已无在现场办公，让他直接打电商的办公电话。购房者打过去却一直无人接听，开发商又一直拒绝透露电商的地址及电商的相关负责人的联系方式。购房者认为这种电商与开发商“过河拆桥”的做法，严重损害了购房者的利益。为此记者对电商介入房产销售环节进行了调查。据地产人士表示，目前开设电商服务的一般是知名房产网站，这些网站以信誉做担保，出事的可能性不大，但不排除日后有小网站出现，收取数百万元服务费或诚意金后“走佬”的可能性也会有。此外，购房者与电商签订的双方协议也存在种种陷阱，成交的标准以及退款的流程都对购房者不利。

本专题撰文：记者李凤荷

风险：

数百万诚意金

入账后无监管

据房产电商人士透露，房产电商的兴起皆因主打“按效果付费”，楼盘一分钱不出，网站收取大约相当于楼价1%~2%的服务费。据一位房产销售代理行老总透露，目前他们与电商是合作关系，因为电商可以为楼盘带来人气，主力销售成绩还是来自于代理行人员，电商成交的比例不高。不过他承认，如果电商成交的比例进一步上升，达到北京、上海等地的主流地位，将威胁到代理行的生存，为此目前各大代理行也积极培养自身的电商渠道。

诚意金划入电商账户

据记者了解，在进行电商销售时，网站只会向购房者收取费用，费用的名目繁多，有的是“服务费”，有的是“业务费”，有的则是“信息服务费”。通常对于低价楼盘来说，收取5000抵2万楼款；市区盘可能收取1万~2万元；一些别墅盘成交价格高，抵扣金额大，有时候会收取15万抵40万，不同项目有不同标准。电商一般不会收取高过楼款2%的金额。

消费者若直接到开发商处买楼，所交的诚意金或定金都是直接划到开发商的公司账户，且有开发商的收据。而对于通过电商渠道到开发商处买楼的消费者，他们的费用会打入到一个不知名的公司账户，正如本文开头那位买家所遭遇的一样。对于常年开办看房团的电商来说，每期冻结数百万资金是常有的事情，这部分费用是购房者的真金白银打进来的，但这部分“间接楼款”的安全性却完全没有监管。即使是知名的房产网站，他们也是另行注册一个新公司来处理电商的业务。

纠纷：

诚意金进电商袋

滞留75天才退？

对于本文中番禺某盘的买家通过电商下了购房优惠诚意金，欲退无门一事，有房产电商人士看来觉得匪夷所思。他表示，如果是知名网站举办的看楼活动，即使是用一个新公司的名字来注册电商业务，网站都有专门的服务后台来为购房者提供协助，不可能找不到相应的电话或公司来负责。

一位代理行高层认为，这起电商与购房者的纠纷有可能涉及电商优惠协议中对成交的认定标准，有的楼盘与电商商定是以签订认购书为成交标准；有的楼盘则是以签订商品房买卖合同为成交标准。若是以签订商品房买卖合同为标志，所涉及的时间长度较长。他表示，电商为购房者带来真实的优惠，若是随便可以退房，那么楼盘的正常销售也会受影响。比如说，竞争对手带200人参加电商购房团到另一个楼盘处下 筹，之后又轻易取消，对电商和楼盘都带来不利，故此电商协议中商定对自己有利的条款也合理。

给钱很容易 退款很漫长

匿名电商人士告诉记者，他们对改名来退购房优惠诚意金也防得很紧，因为有时候A客户在楼盘下筹，但在使用优惠购房时用B客户的名字，然后再找网站退款。电商为防范收入流失，对退款查得很严。

消费者在发生纠纷后往往感叹：给钱时是上帝，付款后是奴隶。对于通过电商下诚意金又要退款的消费者来说，退款过程往往非常漫长。记者在某房产电商网站看到一个条款：网友通过XX房产电商平台所下之诚意金不充抵购房楼款的话，在活动结束两个月后的15天内退还网友。这意味着，网友所交的诚意金要在电商平台滞留75天。

行内人士承认，目前对于房产电商收取的购房诚意金退款时间并没有监管。由于房产销售涉及限购等因素，成交认定的时间就很长，若是涉及退款，必须要在认定不成交后才可以启动退款程序。

对策：

电商卖楼

发牌管理

如何对网站的商业模式定性，业内人士也表示不能确定。有业内人士称，经营房地产交易业务需要房地产经纪资质，房产电商只有具备了相关资质才能站在开发商、购房人的利益平衡点上。否则，网站将面临承担相应民事责任和行政责任的后果。开发商、购房人都应选择有资质的、服务完备的房产电商。

房产电商匿名人士也承认，“政府应该对这个销售环节进行监管，可以适当颁发牌照，否则市场太乱了。”目前，电商环节收取费用的标准、协议格式以及成交、退款的认定，全部由房产电商一手拟定，消费者在此过程中没有得到足够的权益保护。

私拟合同 难免霸王条款

一位楼盘销售代理高层人士认为，电商与消费者所签的协议也是合同，受到《合同法》的保护，但电商拟定有关条款，的确有可能存在“霸王条款”，消费者签约时应仔细阅读条款，以免上当。

律师表示，电商优惠模式有可能会出现兑现困难、收款方出尔反尔的情况。作为买房人，一定要保留好与电商交款的收据和书面材料，把网站上的电商广告截图保留下来，以防以后对优惠内容不认可。

记者观察

与其阻止电商

不如规范合同

电商当起“sales”，预存“X万当Y万”的宣传满天飞。这部分的资金由电商或第三方机构收取，购房者拿到的收据没有开发商的盖章或认可，这笔钱的使用和优惠折扣的获取完全依靠楼盘与房产电商所签署的双方协议，对于这笔钱，若因购房者与楼盘无法达成购房意向而涉及的退款事宜，没有一份完整的三方协议来约束三方的权利和义务。

第三方收款的方式还存在于“双合同”的操作上，开发商把部分楼价转移到价外合同，有的是以风马牛不相及的所谓“会员费”方式出现，开发商另行注册一个所谓俱乐部，部分楼款作为购房者入会的费用来支出，但购房者入会完全没有享受到具体的服务，一旦出现装修或者购房纠纷，这部分的费用难以界定性质，开发商对此可以一推了之。

对于买楼诚意金由第三方收取而出现的退款纠纷，有关房管部门应该对此尽早防范，对购房者提出必要的提醒。说真的，电商介入房地产销售是大势所趋，对电商介入地产销售环节不应是简单的叫停或者强制干预，政府要做的是对电商收取诚意金的环节出台示范合同或协议，且要求电商与购房者、楼盘签署三方协议，在有关协议上应当覆盖有关诚意金的收取方式、退款办法及时间、所获得优惠的有效期等，以免令购房者维权时陷入无助境地。 （李凤荷）