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和讯特约
发行主体 北京城建(600266,股吧)投资发展股份有限公司
发行规模 5亿元
存续债券简称 07京城建债
债券存续期 2007/11/21-2014/11/21
上次评级时间 2008/9
上次评级结果 长期信用级别 A+
评级展望 稳定
[热点]债项信用级别 AA
跟踪评级结果 长期信用级别 AA—
评级展望 稳定
债项信用级别 AA+
基本观点
中诚信国际评定北京城建投资发展股份有限公司（以下简称“北京城建”或“公司”）主体信用级别由A+上调为AA—，其已发行并处于存续期的2007年企业债券的信用级别由AA上调为AA+，评级展望为稳定。
北京城建房地产项目集中于北京地区，区位优势较强，在房地产市场回暖的背景下公司房地产项目面临良好的销售预期，2009~2010年可结转收入将保持增长趋势；公司一、二级联动开发的模式使其在土地储备方面更具优势。中诚信国际肯定北京银行(601169,股吧)股份有限公司继续保持很强的担保实力，同时关注房地产行业政策风险、后续项目开发仍将给公司带来一定资金压力等方面可能给公司带来的风险。
优势
房地产行业回暖，公司房地产项目销售良好，毛利率水平提高。在政府“保增长、扩内需”宏观政策刺激下，我国房地产行业开始出现回暖迹象，行业景气度明显回升。2009年上半年公司房地产销售实现签约合同额24.75亿元，已超过2008年全年的水平，目前公司主要在售楼盘首城国际中心销售进展顺利，预期收益良好。且由于公司前期拿地成本较低，随着北京市房屋价格的上涨，公司毛利率逐年增长，2009年上半年达到45.97%，处于行业较高水平。
土地储备较为充足。目前在建项目规划建筑面积148万平方米，处于前期的土地规划建筑面积超过80万平方米，保障了后续业务的发展。同时，拥有一级开发业务使公司在获得土地储备方面具有一定优势。
担保实力很强。北京银行股份有限公司对本期债券的偿还提供了有力的保障。
关注
房地产行业虽已回暖但未来仍面临一定波动性，同时房地产行业未来政策导不确定性较大，为行业发展带来一定的风险。
负债水平较高。近年随着房地产项目建设的推进公司总债务规模逐年上涨，2009年6月底达到37.89亿元，同时公司资产负债率逐年增长，2009年6月底为68.15%。
公司未来资金压力较大。未来几年公司项目建设和增加土地储备所需的资金规模仍然较大，公司面临一定的资金压力。
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