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“两会”结束一个月后,国务院终于对疯狂上涨的房价祭出政策“组合拳”,差别化按揭贷款政策成为最锐利的武器,但开发贷款相比而言似乎动静不大。
4月17日,国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中规定,商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,商业银行不得发放新开发项目贷款。
银行周刊：“这一规定与银监会3月下旬提出的要求相比,并没有更多新的信息。”一位国有大行公司业务部总经理如是评价,“针对房地产开发贷管理,未来不排除出台更为严厉的监管措施的可能性;目前各家银行正在研究和落实监管层的要求,具体政策尚未出台。”
不论如何,在严格的信贷额度控制和严厉的监管政策下,开发贷已经受到明显挤压。建行北京分行集团客户部人士透露,与去年相比,今年1季度开发贷发放力度很小,目前该行要求开发贷新增额度与去年持平。他认为:“2010年开发贷空间所剩无几。”
严控新增开发贷
“尽管此前各家银行对二套房政策制定了各项策略,但执行力度并不一致,此次政策出台使得调控信号更加明确清晰。其实开发贷从2009年底开始就处于停滞状态了。”建行公司业务部一位人士如是评价。
商业银行对政策的执行力度不一致的原因之一在于,有关开发贷的政策多原则性而少操作性。譬如,针对商业银行不得对存在囤地、捂房行为的房地产开发企业发放新增贷款一项要求,商业银行颇有微词。
一位总部在上海的股份制银行人士表示,“作为金融机构,发放贷款时更注重企业的经营状况、还款来源、历史信誉等问题,至于囤地、捂盘惜售那是监管层关注的重点;对于哪些企业存在囤地和捂盘惜售等行为,监管层尚未明确'黑名单’;各家银行实际执行中情况各有不一。”
一位股份制银行综合风险管理部人士坦言,1季度各家商业银行对开发贷大多采取观望态度,等待市场调头的政策落地;但开发贷领域新增贷款不多主要受制于1季度信贷规模控制。
据建行北京分行人士透露,个贷调整的效果有待观察,但自2010年初以来开发贷收紧的力度和影响已超过2007年。
他透露,建行对房地产行业贷款实行规模控制,基本要求是“新增开发贷顶多与去年持平、不增;实际操作中,银行回收一部分贷款,才能发放新贷款;目前,开发贷利率尚且没有调整。
建行公司业务部人士也表示,早在政策出台之前,该行就已实行相关控制措施。建行年报显示,2009年房地产业贷款新增292.70亿元,增幅8.89%,低于公司类贷款15.70个百分点。
建行行长张建国表示,近几年,建行对整个房地产开发贷款严格限制,房地产开发贷贷款对象由最多时的6000多户降至去年年底的3300户。在房地产领域,建行倾向于“有一定品牌,发展稳定,长期合作的伙伴上集中”。
“名单制”成为房贷调控政策下多家银行的手法。
中信银行(601998,股吧)信贷管理部人士表示,该行信贷投放更倾向于“优质行业、优质企业,主流行业、主流企业”的原则,将企业划分为大、中、小（或好、中、差）三类,信贷倾向于行业大企业、优质企业。
不过,在规模控制的大背景下,名单制也失去了意义。建行人士表示,目前,开发贷领域的名单制基本已经停了。房地产开发贷已严格受控,在大的规模控制背景下,如果回收一笔贷款,再发放贷款时,才会参考名单制,只有名单里的客户才有可能取得贷款。
另一位国有大行人士表示,尽管上一轮房地产政策调整对个人按揭贷款放松了要求,但开发贷的要求从未放松。
警示开发贷风险链条效应
实际上,监管部门早已注意到房地产行业贷款风险隐患明显上升的趋势。权威人士透露,早在2010年初,监管机构就提示商业银行房地产开发贷款风险链条效应可能重现。
监管部门提示商业银行,以往教训表明,土地储备贷款、房地产开发贷款、住房按揭贷款、房屋销售回款是环环相扣的资金链条,一旦住房销售款回笼放缓或外部环境收紧,房地产企业就可能出现资金断流。
实际上,2008年下半年以来,随着市场的逐步复苏,房地产贷款的投放力度不断加大。2009年末银行机构房地产贷款余额7.33万亿元,同比增速达38.1%,比上一年末提高27.7个百分点;全年房地产贷款增量2万亿,是2008年增量的4倍。
“2009年全年新增的2万亿房地产贷款当中,房地产贷款将近6000亿。”上述国有大行人士透露。
而随着市场迅速回暖,许多房地产企业再度利用大规模的贷款和股权融资支撑其圈地扩张。其中,部分开发商行为失范、囤地不建、捂盘惜售、哄抬房价,且自有资本金严重不足、杠杆率过高。
一位接近监管层的人士透露,2009年末,一些苗头就已出现。部分银行对房地产开发贷款的风险监控严重不足,甚至在项目资本金不足、未见规划、未见开工、未见正常销售的情况下就投放贷款,“四假”现象仍时有发生。
在上述背景下,2010年1月底,银监会就要求商业银行严禁对项目资本金不足、“四证”不齐等不合规房地产企业或项目发放贷款;对经银行尽职调查发现和（或）经国土资源部门、建设主管部门查实存在囤地、捂房行为的房地产开发企业,商业银行不得对其发放新增贷款,对已有贷款要迅速采取保全措施。
3月,银监会再次要求商业银行对上述78家央企非在建工程为抵押贷款的一切项目不受理授信申请,已授信的要保全,并要停止对其新增授信。
