AD
截至11月份，旭辉控股（00884.HK）实现合同销售142.5亿元，同比增长约67%，已提前完成2013年上调后的140亿销售目标。旭辉控股董事局主席林中接受21世纪经济报道记者采访时指出， “三高一低”，即高周转、高利润、高品质、低负债是旭辉的核心竞争力，也是金融创新的前提。
旭辉在北京、天津等地有几个项目是年初拿的土地，年底都已经开盘，周期为6－8个月。来自第三方机构的测算，房地产行业的利润基本在12%到15%，做高周转的房企利润率基本上是在13%左右。
高周转的难题是能否实现高利润，所以旭辉非常关注买地成本。据透露，旭辉2013年土地成本不到4000元／平方米。整体土地储备的平均成本在2700元／平方米左右。
旭辉2013年拿地近30幅，显示出“快”公司的一个特征：拿地金额超过销售金额。这在当前地价一般要在3-6个月内付清的潜规则下，普遍被认为是高风险的表现。林中解释，旭辉每年的现金支付设定不多于现金收入的50%，例如2013年截至11月份销售额为140亿元，而旭辉的现金支付大约为75亿元。
2012年到2016年旭辉设定的复合增长率是50%。高周转的核心是提高资产使用效率，旭辉重在缩短拿地到预售的时间以及在内部推行项目管理。林中以苏州一个项目为例，“拿完地一个礼拜就开始报方案了，因为我们全用的是标准化产品，高周转牵涉到产品定位、产品战略、运营模式、成本管控”。
林中做事稳重，强调财务安全。旭辉上市后，打通了融资渠道，财务结构发生变化，但内部有一条刚性规定，就是现金的保有量不能低于总资产的10%，负债率不会超过80%。旭辉上市之前的净负债率是117%，目前降至64%（半年报显示其净负债率是67%），这与该公司实现低成本融资有关。
旭辉2013年开始发力金融创新。2013年10月16日，旭辉公告称，亚太知名私募投资基金RRJCapital投资5000万美元入股旭辉，以1.52港元/股认购旭辉新发行的约2.57亿新股。此前，RRJ曾以债权人身份认购了旭辉于9月发行的1亿美元5年期优先票据。
资本结构的改变，降低了旭辉的资金成本，也带来了商业模式的转变。旭辉成功将融资成本从12.25%降到9%以内，短期负债占比不到20%。林中还提出：未来几年，旭辉每年可以降一个点以上的融资成本。“房地产是一个资金密集型的企业，我们大概有100亿的贷款，省一个百分点就是1个亿，非常可观。”林中说。
旭辉制定的5年发展战略是：“三高一低”的业务战略；地产＋金融的资本战略；合作开发的合作战略；“五高”人才和组织战略。林特别强调，旭辉每一阶段的5年战略一般不轻易变。只有遇到两个条件才会重新调整战略：一是外部环境发生巨大变化，比如说房地产长效机制、市场化调控已经出台；二是企业完成阶段性的发展任务，到达新的阶段。
林中认为，每一次战略的调整，都是组织内部的变革和文化的变革，一般都要用两到三年的时间，才能把战略后面的高效执行，组织、机制、人才、文化调整过来。
例如旭辉从2011年开始调整土地储备结构，2011年全部买进刚需住宅地，经过两年的调整周期，才使现在的货量和产品得以迎合市场需求。目前旭辉的产品战略设计亦与总体战略相适应，分为70%刚需住宅、20%销售型商办、10%为创新及其他类产品，定位于“宜居、刚需、买得起”的中小户型市场，在政策紧缩环境下，这类产品拥有很大的拓展空间。
目前旭辉布点在环渤海湾、长三角、环渤海湾和中西部等15个城市，未来旭辉将完成全国20-25个城市的战略布局，并在这些城市深耕，力争进入每个城市的TOP10。
然而，任何企业都有一个成长期，高速成长期不可能永远持续。谈及企业成长的天花板与瓶颈，林中认为，以目前城市化率只有50%来看，房地产行业还会有二三十年的增量市场，旭辉的成长空间还很大。第一梯队已经出现2000亿的公司，旭辉在发展到1000亿以上之前都不存在天花板的问题。（编辑 徐炜旋）
