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受下半年物业管理公司IPO融资规模创下天量而引发抽血担忧影响，今年8月以来，港股物业板块股价表现不佳，数只新股破发。
12月中旬开始，港股物管板块触底爆发，多股不断走高。由此可见，近期板块下跌也只是一次回调。
物业行业具有其巨大的社会价值，是一个可以持续创造价值的行业，无论从政策还是行业层面看，也应该在其估值上得以体现。
板块近期涨势凌厉还体现在消息层面上。一方面，住房和城乡建设部等六部门近日提出加快建设智慧物业管理服务平台，补齐居住社区服务短板，推动物业服务线上线下融合发展等，给了行业巨大的鼓舞。另一方面，前11月全国商品房销售额148969亿元，增长7.2%，表明全国楼市继续平稳运行，物管行业的增量依然可观。
随着年底的临近，物管行业估值切换后，成长确定性强的企业因此重拾升势，也正是价值投资者介入的好机会。
业绩增长能见度强的远洋服务(06677-HK)无疑也将迎来价值的回归。
高端商写稀缺标的价值显现
远洋服务的业务包括物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务。
远洋服务为多样化的非住宅业态提供一流的物管服务，目前为北京远洋国际中心、北京远洋光华国际、北京大家保险总部、成都远洋太古里、北京颐堤港、杭州乐堤港等多个高端地标写字楼和商业综合体的物业服务管理方，在高端商业写字楼物业服务方面有着独特的经验优势。2020年上半年，公司高端写字楼及商业占总非住宅物业管理收入的80%以上，是该业务重要的营收保障。
高端写字楼及商业的优势就是管理服务专业性强，进入门槛高，且毛利率高，拥有强劲的盈利能力。2020年上半年，远洋服务商写物业收入达1.82亿元，占总营收比重接近30%；毛利率达28.7%，有效带动了整体毛利率的水平。
重点布局一二线城市的高端商写物业也让远洋服务拥有较高的物业管理费，2017年-2019年及2020年上半年，远洋服务商写物业所收的平均物业管理费分别约为每月每平方米14.2元、15.9元、17.4元及17.3元，处于行业高水平。
受益于优质的服务及较高的客户满意度，远洋服务可维持较高的物业管理费收缴率。加上高端商写物业服务的稳定性和市场壁垒较高等特点，有助于远洋服务在非住宅物管细分市场长期深耕以形成企业的核心竞争优势，实现不断发展壮大。
同时，具有商写物业服务能力和高端化定位，是远洋服务业务差异化能力和提升品牌溢价的体现，这也使得公司在物管上市公司中更具稀缺性。未来，商写物业有望注入远洋服务的商业运营板块。
在成都的远洋太古里是远洋的招牌产品，是远洋集团与太古地产二次携手，于2012年以20亿元摘得位于四川成都锦江区大慈寺三个宗地的土地开发建设权，历时5年，打造成融合历史、文化艺术和街巷购物交融的开放式、低密度街区形态购物中心，现已成为全国知名商业样本 成都远洋太古里。该项目在管面积8.3万平方米，出租率97%，吸引了HERMES、GUGGI、OMEGA等众多知名品牌。
位于北京朝阳东四环的北京远洋国际中心项目管理面积23万平方米，是由远洋集团开发建设，集 写字楼 、 高端住宅 、 商务公寓 、 配套商业 于一体的高端项目。该物业拥有稳定的客户群，常驻客户人员约6000人，且主要客户均是亚马逊、葛兰素史、先正达等世界500强企业，在远洋国际办公长达十年以上。
位于北京酒仙桥的颐堤港同样是高端城市地标，项目周边云集高端社区、国际学校和顶尖跨国企业，区位优势明显。颐堤港在管面积10万平方米，出租率高达99.9%，入驻商家167家，有特斯拉、Lululemon等品牌。
近日，远洋集团携手太古地产在一宗挂牌出让中投标成功，涉及以增资方式成功收购项目公司99.79%的权益。该项目公司持有位于北京市朝阳区将台乡酒仙桥路以东的两幅用地，分别占地约44,300平方米及34,000平方米，将作为颐堤港二期项目投入建设。
增值服务看点十足
社区增值服务则具有更强的消费刚需属性，在消费升级和互联网技术的助力下，社区增值服务未来是物管企业利润的重要来源。
除物业管理服务外，远洋服务亦提供非业主增值服务，包括向物业开发商及其他物业管理公司提供的交付前服务、咨询服务及物业工程服务，以及向在管物业的业主及住户提供的各种社区增值服务。
通过为大业主和小业主提供丰富的增值服务类型，远洋服务的增值服务收入稳定增长，毛利率维持在较高水平。2020年上半年，公司非业主增值服务收入达到1.54亿元，毛利率同比提升3.4个百分点至22.9%；同期社区增值服务实现收入1.02亿元，毛利率同比提升2.1个百分点至63.1%。
远洋服务不断致力于实施自动化、数字化及智能化管理，以优化运营流程、提升效率及客户体验。通过信息技术升级以加强竞争力，减少对人力劳动的依赖并借此降低运营成本。在这种优势下，远洋服务的增值服务也将继续取得佳绩。
不断降低对母公司依赖
从市场化开拓能力来看，远洋服务长期建立的优质服务管理服务质量和品牌赢得了市场的广泛认可，这有助于公司实现管理规模的快速扩张。
根据招股书，远洋服务来自第三方的在管建筑面积从2017年的396.9万平方米增至2020年上半年的1199.7万平方米，占比从13.5%上升至28.4%，成效十分显著。2017年至2019年，公司来自第三方收入由0.49亿元增长至2.26亿元，复合年增长率高达113.8%，占收入比重由6%增长至18.5%。2020年上半年，来自第三方的收入达到1.21亿元，占收入比重提升至18.8%。
过去几年，远洋服务在其他第三方物业开发商或业主的物业管理项目的中标率亦不断提升，今年上半年中标率达到50%。来自第三方项目的中标率和营收增速提升，正是远洋服务以自身能力实现自我造血的体现。
这也表明，远洋服务已不断降低对母公司依赖，外延式拓展使在管建筑面积规模和业绩同步实现高增长，在竞争市场中占得先机。
远洋服务本次上市共募资近20亿港元，其中计划将约60%(12亿港元)用于选择性地把握战略投资及收购机会，并进一步发展战略联盟及扩大公司物业管理业务的规模。当下，我国物业管理市场集中度较低，上市募资有助于远洋服务发挥其产品力与品牌力优势扩大市场份额，构建更强大的护城河。
小结：
高端商写和增值服务两块业务已成为驱动远洋服务实现长期发展以及稳定股价的两大因素，这也分别对应了当下物业管理行业产业升级和消费升级的两种趋势。
此次上市只是开始，远洋服务的价值也将在未来得到更好的诠释。
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