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财联社（北京，记者 李洁）讯，老牌房企国瑞置业（02329.HK）的资金状况，再次引发外界质疑。
继一个多月前宁愿录得亏损也要终止对八家子公司增资之后，国瑞置业1月12日晚间发布公告称，计划发行利率为14.5%的新票据，用于要约交换2022年到期、利率为13.5%的美元票据。
据贝壳研究院统计，房企2020年境外发债平均票面利率约7.9%。显然，当前国瑞置业14.5%的票面利率，处于行业较高利率水平。
对于选择用更高利息成本的新票据，来替换现有还未到期的票据，分析人士认为，国瑞置业之所以这样做，是为了递延债务偿还的压力。而这一举动背后，则间接显示出其资金链较为紧张的情况。
“长期看，高息负债将增加企业金融风险。房企高息负债融资比重越高，其抗风险能力越低、经营弹性越小，同时金融违约的风险也越大。”贝壳研究院分析师潘浩告诉记者。
就国瑞置业此举，惠誉评级已将其长期外币发行人违约评级（‘B-’）、高级无抵押评级及其未偿付票据的评级（‘B-’）连同‘RR4’的回收率评级置于评级负面观察名单。“国瑞告知惠誉，公司现正与债券持有人进行协商，且再融资计划已经落实。惠誉认为该计划具有可行性，但执行风险犹存。”惠誉方面表示。
融资成本连年攀升
国瑞置业称，公司开始对未偿付现有票据的最低接纳金额，提出了交换要约，同时正进行发行及出售额外新票据的独立同步发售项目。
据了解，国瑞置业现有尚未偿付的票据本金规模约4.55亿美元，将于2022年到期，票面利率为13.5%。而计划发行的新票据利率为14.25%，发行利率较此有所提高；但从结算时间周期来看，新发行票据将于结算日的第三年到期。
国瑞置业方面表示，发行的新票据，将根据要约用于交换现有票据。作为交换代价，现有票据每1000美元本金，现有票据之合资格持有人可以收取新票据本金的1077.041美元。
不过，国瑞置业并未透露本次发行新票据的规模，因而此次融资具体的利息总成本，尚未可知。
“倘同步新票据发行完成，公司拟将同步新票据发行的所得款项净额，用作为现有票据进行再融资，而余额用作一般公司用途。”国瑞置业在1月12日晚间的公告中表示。
值得关注的是，近几年，国瑞置业的融资成本持续攀升。
自2017年起，国瑞置业已连续三年发行美元债，其2017-2019年美元债的利率分别为7.0%、10.1%、13.5%。据国瑞置业2020年中期业绩报告，去年上半年其融资费用约2.2亿元，同比增长9.2%。而2021年刚一开年，该公司拟发行美元债的利率，已经高达14.5%。
“高息发债的房企主要分为两类，一类是规模较小的区域型房企，对投资人的吸引力有限；第二类属于具有一定的企业规模，但有一定违约风险的企业，只能利用高利率来吸引投资人。”潘浩说。
香颂资本执行董事沈萌向记者表示，企业之所以发行高息债，主要是为了缓解短时期集中偿债的压力。但毕竟高息债负担大，不利于企业减负。
“高利率票据虽然短期内可以改善资金状况，但未来能否负担得了高额债务存在不确定性，其后续的债务兑付也存在较大压力。”一位房地产行业分析师表示。
事实上，房企开年以来正在“抢跑”美元债市，而近期美元贬值被看作房企发债的窗口。不过，沈萌告诉记者，“美元贬值只是单纯从美元利率的角度，对于房企来说支付的高息已经对冲了美元贬值的预期。”
净负债率高企
以旧改起家的国瑞置业，近些年发展速度较慢，其负债率高企则一直为外界所诟病。
为减少融资端的压力，2019年及2020年国瑞置业土地投资相较前两年有所放缓。据悉，国瑞置业在2019年只收购了一宗土地，而2020年上半年也并未在二级市场拿地。
国瑞置业董事会主席张章笋在2019年业绩会上表示，2020年优先考虑降负债，不考虑在二级市场拿地。
对土地端的投资进行控制后，国瑞置业的降负债举措取得一定成果。截至2020年6月30日，公司净资本负债比率约132%，较2019年12月31日的135%，减少了3个百分点。
但高达132%的净负债水平，仍处于行业高位。分析人士认为，在“三道红线”融资新规压力下，国瑞置业还需要更多的手段来降低负债比例，回笼资金。
面对现金回笼压力，国瑞置业在2020年11月23日的公告中表示，拟终止对旗下八家持股公司的增资安排，增资金额约17.93亿元。如果完成终止协议，国瑞置业将因此录得亏损5.54亿元。
截至2020年6月30日，国瑞置业的现金、受限制银行存款及银行结余约为29.54亿元，较2019年12月31日的22.16亿元增加33.3%。
国瑞置业下滑的销售额也拖慢了回笼资金的速度。
受疫情影响，国瑞置业将2020年销售目标从250亿元下调至200亿元。张章笋当时认为，该目标“相对稳健、能够实现”。
然而，截至2020年6月30日，其实现签约销售额为74.788亿元，仅完成下调后全年目标的34.4%。
据克而瑞2020年房企销售操盘排行榜，2020年国瑞集团的销售额为170.4亿元，排在第124名。
从借款情况来看，截至2020年上半年，国瑞置业尚未偿还的借款为276.34亿元，包括银行借款191.29亿元、其他借款人民币39.45亿元、公司债券5.88亿元及优先票据39.7亿元。
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