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本报记者 苏丝 上海报道
龙湖地产（0960.HK）于12月3日启动其上海第一个高端商业项目龙湖天街。该项目对面马路，瑞安集团旗下的纯商业项目虹桥天地，正如火如荼地建设中。
2011年8月，龙湖以30.5亿元底价投得上海西中心虹桥区枢纽核心区05号商业地块，规划建筑面积43.5万平方米。据龙湖地产CEO邵明晓透露，该项目是龙湖地产在长三角黄金地段持有商业物业战略的重要一步，也是上海龙湖地产的一号商业作品。
据了解，目前已有龙湖、万科、soho中国、瑞安、协信、宝业、万通等多家开发商进驻虹桥商务圈，随着项目的开发建设与招商，该片区同质化竞争将趋白热化。
龙湖地产2007年进入上海，先后开发了滟澜山、郦城、好望山与蔚澜香醍四个高端住宅项目，均取得不俗的销售业绩。2011年8月，龙湖拿下的虹桥地块，总面积约7.88万平方米，总建筑面积约43.5万平方米。按照初步规划，项目将包括精品娱乐区、精品文化酒店辅助功能区以及办公特色商业区等三大区域，它们之间运用地下商业街及空中连廊予以衔接。
据龙湖2012年中期报告显示，今年上半年投资物业租金收入增长34.8%至2.27亿元，投资物业评估增值达到6.7亿元。截至6月底，公司已开业购物中心面积约为44万平方米，在建的7个购物中心累计面积达到112.7万平方米。
虽然投资物业租金收入有限，但扩张迅速，同时投资物业对综合体项目销售的拉动也显而易见。截至10月底，今年龙湖在全国所有天街系商业综合体的销售贡献总额达到130亿元左右，占集团销售总额的三分之一。
一位多年观察龙湖商业的业内人士指出，龙湖地产的商业从土地选址到每一个商业业态，都来自严格的数据分析。根据规划，龙湖的每一个天街最终将成为区域内新的商业中心。
龙湖“天街系”是龙湖的商业旗舰产品，由大型高档百货、餐饮、娱乐等各种商业形态组成，已经成型的首个商业项目重庆北城天街目前已有哈根达斯、星巴克、远东百货、五星级影院UME等多个知名品牌商家入驻。龙湖目前在全国布局19个龙湖天街项目，分别位于9个城市，虹桥项目是龙湖在上海首个天街项目。
在虹桥，龙湖不得不面对其他商业运营高手的同质化竞争。早于龙湖天街动工的瑞安天地，秉承其在上海的开发经验与商户积累，早已在虹桥商务板块打响知名度，而soho中国、万科等也将加入竞争。
“虹桥天地在上海有地缘优势，天地系列在上海已经被接受，资源包括以往的客户口碑有一定的优势；而天街系列在上海面临转型”， 世联地产(002285,股吧)华东战略顾问事业部总经理郑子丰在比较瑞安新天地与龙湖天街后表示，新天地一直以来都是走持有型路线，将来可能放入REITS资产包，而龙湖以往的天街有相当部分是销售，但由于虹桥地块要建大量的酒店和办公物业，所以上海天街产品的组成模式必须有所突破。
在高手林立的商业板块中，如何突破惯有的商业模式？郑子丰指出，例如证大喜马拉雅就是一种突破，它由购物中心加上酒店、写字楼，打造一种人文艺术氛围，跟美国肯尼迪艺术中心一样，都是这个模式，“但这种类型的项目在上海还没有建成。”
龙湖地产董事长吴亚军在虹桥天街开工仪式上透露，未来5至15年，龙湖计划商业项目的收入超过100亿元，除目前已经经营的9个项目之外，未来3年每年至少1个区域型购物中心开业，集团预计用15年时间将商业利润占比从不到5%升到30%。她强调，“以售养租、租售并举”是公司的商业地产长期策略，而上海是龙湖增持商业物业的重要市场。
