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黄树辉
在房企销售业绩普遍受阻于房地产调控的2012年，地产黑马佳兆业（01638.HK）的双轨制和多元化战略再次彰显出超强的抗风险能力。
相对于多数开发商发展速度放缓而言，佳兆业在今年1~7月业绩依然延续此前的高增长惯性，同比涨幅在各大标杆房企中处于领先地位。
从2009年上市之初的60亿元人民币销售额到2010年的101亿，再到2011年的150亿元销售“跨栏”，佳兆业在2012年再次向165亿元目标冲刺。
自2009年香港联交所主板上市后，佳兆业保持了连续三年年销售规模复合增长率76%的发展速度，跻身一线品牌房地产企业，在2012年逆市环境下有望继续“弯道超车”，进一步提升其在行业中的座次。
快速开发制胜
带着一身港式印记的佳兆业，仅用了短短数年就迈进中国地产品牌方阵，但在调控之年的前进惯性依然强劲。
2012年1至7月，佳兆业累计实现销售额79亿元人民币，累计销售面积132万平方米，同比增长分别达到26%和55%。
尤其值得一提的是，2012年上半年，佳兆业分别实现销售额及建筑面积约人民币65亿元及110万平方米，按年增长幅度更是达到43.9%和77.3%，这样的同比涨幅在今年上半年各大标杆房企中处于领先，其势头颇为少见。
而在此前的2011年，佳兆业销售金额大幅增长52%至153亿元，顺利实现年初150亿元的目标，是2011年少有的业绩同比增幅超50%且完成业绩目标的企业。
在去年末由中房产信息集团和中国房地产测评中心联合发布的“2011年中国房地产企业年度销售TOP50排行榜”中，佳兆业销售金额排名上升至第23位，面积排名第12位，成为2011年最大的黑马之一。
佳兆业集团总裁金志刚在接受《第一财经日报》采访时表示，业绩逆势高增长得益于公司一直坚持“快速周转、抢占刚需+城市更新”的双轨制战略。
佳兆业的双轨战略，第一轨是快速周转。这也是恒大地产、龙湖地产等房企能够后来居上的重要砝码。
从开发周期上来看， 在正常情况下，大多数房地产开发公司从拿地到销售需要12个月，甚至更长时间。
但佳兆业一直要求快速开发，只有快速开发才能够提高周转，佳兆业集团扁平化管理模式下，最快6个半月能够开盘，平均7个月能够开盘实现销售，部分项目开发速度之快超过万科、中海地产、恒大地产等行业巨头。
金志刚称，佳兆业一直以来不博政策，顺应政策，佳兆业下半年仍然坚持做刚需生意，提供自住性需求产品为主。
从户型来看，2011年佳兆业产品中140平方米以下的户型占到了90%，从面积来看占到80%，从贡献的153亿的销售额来看，有一半的销售额是刚需产品贡献的。2012年产品里面同样有90%的产品是140平方米以下的。
尽管房地产调控冲击楼市，但佳兆业下半年仍有150万平方米左右的推货量，其中95%左右是刚需产品，基本上都是两房、小三房，主体在120平方米以下符合政策方向和客户需求。公司今年下半年将持续发力，争取超额完成165亿销售目标。
旧改专家：优质土地的开发
实际上，佳兆业更大的优势在于优质土地的开发，佳兆业在业内被许多人称为“旧改专家”，这种叫法确实名副其实。
佳兆业1999年起步于城市更新，十几年的时间专注发展，城市更新业务已成为佳兆业的发展战略之一，成功创造了佳兆业·桂芳园、佳兆业·金翠园、广州中石化大厦、佳兆业大都汇等众多经典案例，旧城改造的发展模式已成为佳兆业独特的竞争优势。
从城市更新项目起家，佳兆业出道伊始便显得与众不同，佳兆业显然已经成为国内城市更新领域中的佼佼者。目前，佳兆业已经成为全国拥有最多城市更新项目的企业，30多个项目遍及深圳、广州、珠海、东莞等地。
这些规模庞大的项目在巩固佳兆业在城市旧改业务以及珠三角地区的领导地位的同时也是为了在一线城市扩大土地储备，保证企业的后续发展和维持稳定的利润水平。
在佳兆业看来，当地产业告别暴利时代后，房地产企业要改走快速开发模式，通过规模采购和招标等在供应链上降低成本，并把规模优势做上去，这一点类似于万科、恒大地产及保利地产(600048,股吧)的发展模式。
为实现低成本土地策略，佳兆业与其他开发商争相夺取地王项目完全不同，一直规避地王的竞投，更多时候是通过参与城市更新等项目方式取得好的项目，保证合理的利润回报。
公开数据显示，佳兆业在2012年上半年斥资近16亿元购入6幅土地，这些地块成本颇低。
中报显示，截至2012年6月底，佳兆业拥有总土地储备达到2393万平方米，佳兆业在土地储备量上已进入一线开发商阵营，足够应付该集团未来5年的发展所需。
多元化发力
相对于双轨制给公司带来的业绩快速增长而言，佳兆业的多元化和全国化布局则为其抗风险能力提供了更强大的后盾。
近年来，佳兆业一直在进行多元化发展的有益尝试，除了住宅开发之外，佳兆业在商业、酒店等领域也取得了诸多成绩。
自2010年起，企业加紧向广东之外的二三线城市拓展业务线，并坚持在珠三角地区获取优质土地。经过连续两年的高速扩张，目前佳兆业在全国最发达的五大经济区的26个城市拥有了66个项目，完成了全国化战略布局，其全国化扩张速度显然不逊于万科、恒大地产、保利地产等一线开发商。
从业务分布来看，截至6月底，佳兆业一线城市仅占7.2%的比例。此前2011年佳兆业有超过50%的销售额是来自于三线城市的贡献。
大量项目分布在二三线城市有效规避了房地产调控带来的市场冲击，佳兆业的产品定位在二三线城市的刚性需求，不必太担心政策的调整。
在实现全国化布局的同时，佳兆业的业务板块也逐渐从此前的单一地产开发向涵盖住宅地产、商业地产、旅游地产及物业管理等业务板块转变，佳兆业方面表示，目前公司仍然以住宅开发为主，商业地产、旅游地产等业务是对公司目前业务的合理配置。
2012年8月9日，佳兆业联手万豪国际集团打造的金沙湾大酒店正式奠基，这也是佳兆业首试国际五星级度假酒店的开始。
8月4日，佳兆业在东戴河·中国国际滨海旅游新区发展趋势高峰论坛上宣布了其占地多达11平方公里的大型旅游地产项目。
此外，佳兆业还相继在深圳、广州、惠州、江阴、大连、沈阳等城市筹建佳兆业广场，逐步形成了一个跨区域的购物中心连锁品牌。
目前，佳兆业商业也已进入中国五大经济圈，并且已建成和完善了自营影院、百货公司等综合业态，并进一步强化星级酒店及高端餐饮规模发展及建设步伐。截至2011年，佳兆业商业共持有运营及在建商业面积逾百万平方米。
按照发展战略，佳兆业未来仍将继续在以住宅发展为主的基础上，保证合理的商业物业的投资比例，加强集团多元化物业的开发。
在5月22日发布的“2012中国房地产上市公司百强测评成果发布会”上，佳兆业凭借不俗的表现获得“2012中国房地产上市公司百强”综合实力15名，并因出色的营运管理能力，与中海、恒大、龙湖、融创并列进入“经营绩效5强”，改写了房企座次，再次实现了“弯道超车”。
