中海地产：逆势扩张冲刺千亿大关-股票频道-金鱼财经网

黄树辉

当万科为国内房地产企业设立年销售额千亿元的门槛时，中海地产（00688.HK）则以净利润超百亿树立起自己的行业标杆地位。

面对史上最严厉的调控，中海地产却表现出颇为积极的发展势头，就连中国海外发展董事局主席孔庆平自己也使用“逆势扩张”来形容。

原本以深耕一二线城市为主的中海地产开始加快进军二三线城市的步伐，半年内新进入8个城市，拿地态势与往年谨慎保守的风格反差鲜明。

中海地产在2011年1至7月已经完成600亿港元销售额，完成之前设定的全年800亿港元销售目标毫无悬念，实现1000亿港元则被业内认为是大概率事件。

房企赢利标杆

中海地产在2010年成为首个在港上市并达到超过100亿人民币净利润的内地房企，其过去5年归属股东净利的复合增长率达到了51.8%，增长率位居行业第一。如果以中国蓝筹地产企业评选的核心标准“绩优、规模、稳定”来衡量，中海地产是当之无愧的中国蓝筹地产企业的首选，尤其是在当前中国房地产政策及市场的转型之下。

延续多年以来的发展惯性，中海地产在2011年上半年实现净利润68.4亿港元，同比上涨35%；营业额上升24.7%至218.8亿港元，其中内地房地产的营业额为210.9亿港元，同比增长24.4%，占总营业额的96.4%，业绩增长颇为强劲。

尽管处于严厉的房地产调控下，中海地产上半年房地产销售额仍取得了历史新高，同比增加了85.9%至522.3亿港元，销售面积同比增加了85.9%至307万平方米，其中内地房地产销售501.1亿港元，销售面积约为306万平方米。

销售规模强劲增长的背后，与中海地产维持较高水平的去化率存在直接关系，上半年中海地产销售楼盘的去化率水平为83%。

作为以盈利能力见长的房地产企业，中海地产在净利润额、资产负债率、净资产收益率、营收利润率和成本控制等经营效率指标上一直深得行业推崇。孔庆平多次表示，公司确保年净利润增长20%以上。

以一二线城市的中高端产品定位，以及在房地产开发全价值链的整个过程的精细管控，支撑中海地产一直保持较高的利润水平，2011年上半年公司内地房地产发展毛利率更是从去年同期的40.5%上升至42.9%。

截至6月底，中海地产综合净借贷比率从去年底的22.8%上升至38.5%。银行贷款为318.2亿港元，应付担保票据为100.2亿港元，持有现金为182.2亿港元，未提用贷款额度约为100亿港元，合计可动用资金达到282.2亿港元。

孔庆平研判，政府下半年将继续推行积极财政政策和审慎货币政策，业内的宏观调控政策也将会持续，下半年市场环境可能更为复杂，但是公司仍然维持全年不低于630万平方米销售面积及700万平方米竣工面积的目标不变。

德意志银行预计，下半年中海地产的销售速度会进一步加快，全年销售额有望达到1000亿港元。多家研究机构亦认为，中海地产在年内实现1000亿港元属于大概率事件。

有业内研究发现，由于房地产与宏观经济、政策的联系极为紧密，房地产企业经营的周期性也体现得相当充分。假如将房地产企业的业绩指标的时间轴拉长到十年的时间，绝大多数企业的销售额、利润额的增长曲线都会出现峰谷波折，中海地产恰恰是唯一一家增长曲线持续攀升的企业。

2000年至2010年，无论市场如何波动调整，中海地产经营业绩都一直保持大幅增长，即便是在2008年市场低潮时，公司年合约销售仍取得了25.4%的增长。

在中海地产完成对中海宏洋的收购之后，中海地产和中海宏洋实施了差异化策略，前者主要以一二线城市为主，后者则主要面向三四线城市，中海地产的区域战略布局更趋均衡化和多元化。

2011年上半年，中海宏洋上半年实现净利润8.037亿港元，比去年同期急升14.3倍。德意志银行研究报告预测，中海宏洋下半年将加推新项目，全年合约销售可达100亿元。中海宏洋的不断壮大，给中海地产带来新的增长动力。

区域均衡化布局加速

房地产市场调控屡次加压，开发商的区域布局战略面临深度调整。上半年，多数开发商拿地方面一直颇为谨慎，甚至保守。

而原本以深耕一二线城市为主的中海地产，上半年开始加快进军二三线城市的步伐。与万科等同行相比，中海地产在2011年上半年拿地态势则堪称积极。

1月份，中海地产于长沙、长春、中山及烟台新增项目5个，总权益发展面积为273.2万平方米，合计共需支付地价47.5亿元人民币。通过长沙洋湖垸片区三大优质地块，中海地产首次进入湖南房地产市场。

此后2月份，中海地产新增项目两个，位于青岛及大连，总权益可发展面积为184万平方米；3月份在南昌、呼和浩特各新增一个项目；4月在吉林市、合肥市新增项目2个；5月在香港、成都市及深圳市新增项目3个；6月在苏州市及南京市新增项目2个。

2011年上半年，中海地产及其下属公司共在内地和香港等16个城市买入18幅地块，先后新进入的城市还包括长沙、吉林、烟台、合肥、南昌、南宁、武汉等。其中，中海地产在内地新增16幅土地，可供发展的楼面面积约为776万平方米。

截至6月底，中海地产的土地储备中楼面面积达到3620万平方米，其中权益土地楼面面积为3184万平方米，这些土地可满足中海地产4至5年的开发规模需要。

7月20日，中海地产经过115轮激烈竞拍购得厦门集美区一幅地块，该地块共吸引了厦门中骏、泉舜等7家开发商参与竞拍，这也是中海地产进驻厦门的首幅地块，其进军福建房地产市场的决心不言而喻。

中海地产为此支付了大约150亿元的资金，拿地金额远超保利地产(600048,股吧)、恒大地产、绿城等开发商，仅次于万科。

厦门地块并不具太大的代表性，中海地产上半年在全国多个城市拿到的地块基本都是以底价或接近底价获得。相比往年，上半年中海地产在二三线城市的布局数量之多算得上是历史之最。

按照孔庆平年初透露的拿地计划，今年中海地产的拿地目标为720万平方米。以此来看，仅在上半年，中海地产已经完成年度拿地计划的110%。

但孔庆平表示，目前国内的土地市场“机会多，竞争又比较理性”，对中海地产来说是拿地的好时机。如果销售能够保持上半年的状态，资金回笼也顺畅的情况下，中海地产会增加用于购地的投资额度。

丰富的土地储备一直是上市房企业绩增长的重要保证。虽然中海地产上半年拿地比较积极，但其一贯的谨慎拿地的标准并未改变。

实际上，由于坚持稳健而审慎的财务原则，中海地产多年来一直保持合理的负债水平。2005年，公司获得穆迪和标准普尔分别给予的Baa3和BBB-投资级评级，首开全球两家最大评级公司同时给予中资房企“投资”评级之先河。2009年、2010年两大评级公司再度调升公司投资评级。公司获选普尔全球40大上市房地产公司指数成份股，并连续5年获商务部企业诚信AAA级认证。