低成本扩张 佳兆业快步挺进一线阵营-股票频道-金鱼财经网

黄树辉

从2009年上市之初的60亿元人民币销售额到2010年的101亿，再到2011年的150亿元销售跨栏，地产黑马佳兆业（01638.HK）以年均近60%的增长速度迅速扩张至全国，并跻身一线品牌房地产企业。

覆盖全国五大经济圈中24个城市的60个项目，奠定了佳兆业集团实现跨越式发展的坚实基础，佳兆业在未来3至5年向1000亿元销售规模发起冲击。

在房地产调控逼迫国内房地产业深度转型的前夜，佳兆业已经顺利完成开发模式的调整布局，将业务领域定位于地产开发、商业运营、酒店管理和物业服务四大板块，产品覆盖普通住宅、别墅、高档写字楼、酒店式公寓、综合商业及大型城市综合体，实现了从单一房地产开发向综合开发服务商的模式转变。

低成本扩张快速挺进一线阵营

带着一身港式印记的佳兆业，仅用了短短数年就迈进中国地产品牌方阵，但行事依然低调。2011年1至7月，佳兆业累计合约销售人民币63.06亿元，同比增长63%，累计销售面积约85万平方米，同比增长135%，其势头堪称强劲。

尽管房地产调控冲击楼市，但佳兆业集团董事局副主席兼集团总裁黄传奇表示，集团下半年整体推盘量将达到290万平方米，是上半年推量95万平方米的3倍，在当前市场情况下对实现全年150亿销售目标和中长期1000亿销售目标很有信心。

这种信心来源于佳兆业早已完成全国范围内的落子布局。目前，佳兆业的战略已经伸延至珠江三角洲、长江三角洲、中部、成渝地区以及环渤海地区等五大经济圈，进入城市数量由去年同期的10个上升到24个，其全国化扩张速度显然不逊于万科、恒大地产、保利地产(600048,股吧)等一线开发商。

大量项目分布在二三四线城市有效规避了房地产调控带来的市场冲击。一方面是因为佳兆业作为成长性企业，要求自身能保持30%以上的年复合增长率，进军二三线甚至四线城市将给公司提供足够的增长空间。另一方面是因为刚性需求始终是市场的主导力量，佳兆业的产品定位在二三线城市的刚性需求，不必太担心政策的调整。

实际上，佳兆业的更大优势在于低成本快速扩张。在佳兆业看来，当地产业告别暴利时代后，房地产企业要改走快速开发模式，通过规模采购和招标等在供应链上降低成本，并把规模优势做上去，这一点类似于万科、恒大地产及保利地产的发展模式。

2011年上半年，佳兆业通过招标、拍卖及挂牌、股权收购等多种方式共斥资47.97亿元拿下了共24块土地，平均收购成本仅为1279元/平方米。

截至2011年7月31日，佳兆业集团总土地储备达2400多万平方米，进一步巩固了集团的全国布局战略。佳兆业在土地储备量上已进入一线开发商阵营，足够应付该集团未来5年的发展所需。

除此之外，为实现低成本土地策略，佳兆业与其他开发商争相夺取地王项目完全不同，一直规避地王的竞投，更多时候是通过杠杆收购或者参与城市更新项目等方式，用较少的资金实现较大项目的成功运作，获得成本较低的土地资源，并得到了较高的利润回报。

今年，佳兆业在城市旧改项目方面取得重大进展：1月，东莞沙田项目成功完成改造，纳入集团土地储备，贡献了约53万平方米的土地储备；3月，佳兆业在竞争激烈的拍卖中竞得深圳盐田区三个旧村的搬迁重建项目，总建筑面积约110万平方米；6月，深圳宝吉项目和大鹏项目的发展规划获深圳市政府审批通过，建筑面积分别约为130万平方米及14.1万平方米。此外，盐田3条村的搬迁改造、宝吉项目以及佳兆业环球中心项目被列入深圳“十二五”规划的“60个标志性重大建设项目”之中。

从城市更新项目起家，佳兆业出道伊始便显得与众不同，佳兆业显然已经成为国内城市更新领域中的佼佼者。目前，佳兆业在深圳、广州、珠海、东莞等城市，共拥有30多个旧城改造项目，总占地面积约1000万平方米。

这些规模庞大的项目在巩固佳兆业在城市旧改业务以及珠三角地区的领导地位的同时，亦大大降低公司扩张成本，并增强了公司抗风险能力和竞争力。

多元化物业组合护航持续发展

在21世纪中国城市化进程中，佳兆业还明确提出“佳兆业·中国城市运营商”的口号。桂芳园、佳兆业·金翠园项目的开发经营，已成为区域城市发展的旗帜。尤其是在城市郊区发展扩张及城市更新方面，佳兆业有着同行无法比拟的优势。

十二年的探索和实践，让佳兆业比其他开发商拥有更多的竞争优势，并走上了专业化的道路。如今的佳兆业，已经拥有一个专门负责城市更新项目的专业公司。

这个由精通旧城拆迁、补偿谈判、项目规划、政策法规研究等业务的100多名专业人才集聚而成的团队，为佳兆业城市更新项目的顺利推进保驾护航。

尤其是在深圳，佳兆业是旧城改造的先锋，成功案例包括位于龙岗区的住宅项目桂芳园和罗湖区的金翠园，以及商业项目如广州中石化大厦与深圳佳兆业中心等，佳兆业连续多年在深圳房地产综合实力排名中名列前茅，处于市场领导地位。

在解读公司核心竞争力方面，佳兆业显然拥有强有力的土地储备能力和丰富的旧城改造经验、多元化的融资渠道，以及拥有了严格的产品标准化规范。

尤其是在住宅开发上，佳兆业通过打造标准化的产品设计及产品建造，根据市场的刚性需求，坚持中高端产品的发展方向，持续发展位于城市发展区的大型住宅物业，城市核心区的高档公寓，以及城市CBD区域的综合体物业。

随着佳兆业集团的快速发展，业务布局范围不断扩大，佳兆业整合现有的产品资源，系统梳理产品特点与竞争优势，确立了水岸系列、丽晶港系列、金翠园系列、中心系列四条成熟产品线， 并形成品牌优势，这也是佳兆业保持较高开发利润的砝码。

四条产品线的确立，为佳兆业实施“快速开发、快速销售”战略提供了重要支持，使得优质产品在全国范围大规模复制成为可能。

佳兆业的产品开发理念是以中高档产品为主，以产品标准化的方式降低成本，同时发展优质商业物业。佳兆业的发展经历了从单项目到多项目，从项目运营向片区运营和城市发展，开发项目包括住宅、酒店式公寓、写字楼和成片土地综合性规划开发等领域。

佳兆业旗下商业公司首个购物中心项目广州佳兆业广场经过三年的运作，已形成了成熟的运营模式。此模式将被复制到全国，以形成全国性的商业品牌。目前，佳兆业相继在深圳、广州、惠州、江阴、大连、沈阳等城市筹建佳兆业广场，逐步形成了一个跨区域的购物中心连锁品牌。无论是地处城市中心，还是城郊新兴之地，佳兆业都在以全新姿态开启一个城市的繁华。

更重要的是，商业物业为佳兆业带来了稳定的利润收益。按照发展战略，佳兆业未来仍将保证商业物业的投资比例，加强集团多元化物业的开发，在以住宅发展为主的基础上，强化商业运营，增加收入来源。图