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今年以来地产商资金紧张是不争的事实。银根收缩、限购限贷、成本上升成为制约地产商发展的三大障碍。花样年主席潘军日前对本报记者表示，“今年开发商不是解决利润问题，而是解决生存问题。”
八仙过海，各显神通。
部分在香港上市的内地发展商选择在海外市场融资来增加流动性，根据标普的统计，从今年1月至今，拥有评级的内地发展商通过离岸市场发行债券共融资80亿美元，相当于去年全年海外发债88亿美元的90%。
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标普分析师符蓓对本报记者表示，一些发展商在今年前5个月的销售业绩还不错，不过随着紧缩政策的效力显现，估计销售势头会有所缓和，现在中海、碧桂园等已开始调整价格，零星的降价行为到今年下半年可能会蔓延。
一加一减
在潘军看来，现在地产商的日子确实不好过，一方面，银根收缩之下，银行的议价能力大为提高。
“发展商必须先为买楼的客户垫付按揭贷款的"额度费"，而银行则开具中间费用的发票。银行去年就开始向发展商的按揭贷款收取"额度费"，按基本利率上浮20%征收，今年则按基本利率上浮50%的比例来收，如果以6 厘利息计算，手续费达3%。”潘军说。
有发展商表示，今年很多城市商业银行都有开展这种收取额度费的业务，能够以交纳额度费的方式取得贷款，也要“谢天谢地”了，因为民间融资的成本更高。
另一方面，今年的人工成本也大幅上涨。潘军抱怨，工人的薪酬同比上涨了50%。以前工人薪酬占总建筑成本的15%左右，大幅加价后，现在占总成本的20%。而其他建筑材料也大幅上涨，比如水泥涨价20%，钢材涨价10%，因此总体建筑成本增长6%-7%。
“割肉的时候到了。”潘军说，现在每个月平均有30个项目在进行洽谈，他预计到9月和10月，项目价格会更低。
商业地产不受调控影响
潘军表示，花样年选择的对策是因地制宜，提高商业地产的比例。今年的销售目标是60亿元，其可销售物业中有81%不受限购令的影响。目前花样年的商业物业中，约70%出售，其余则持有出租。
比如，花样年位于苏州的太湖天城项目，其宣传小册子上宣称，因为项目属于商务地产，因此“多套不限贷、异地不限购”。该项目总面积为50万平方米，属于商业用地。第一期5.5万平方米的地块上包括酒店式公寓和别墅等。
2009年花样年取得该地块时，楼面价格约为每平方1500元。而去年12月推出的第一期销售均价约为每平米1.1万元，今年5月第二期的销售均价约为1.4万元。目前该项目与中行和农行合作，按揭的首贷比例为50%。
香港一位投行的地产业分析师对本报记者表示，不少发展商都表态要加大力度进军商业地产，因为目前政府的调控政策只针对住宅市场。内地发展商大部分选择建成后出售，相比之下，香港的发展商则倾向于持有商业物业作收租处理。因此对于内地发展商说，资金回笼不见得很慢，而香港发展商的做法则能产生稳定的租金收入。
一位内地地产界人士对本报记者表示，现在一些地产商在商业用地上建酒店式公寓、Loft等可商可住的产品，具体会针对不同城市的不同政策，选择的产品有所不同。
花样年首席财务官陈思翰对本报记者解释说，“有些地区的服务式住宅可以建在商业用地上，在某些地区严格规定商业用地不能做住宅的，我们就建写字楼、商铺，或者建Loft。我们在不同地区都有建Loft，对于买家来说，比如买100平米，由于有5米的层高，隔开之后就有150-160平米的面积。虽然总价不低，但是均价就不算高。而对于我们来说，建造Loft的成本也不会特别高。”
