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张艳红
只要涉及“低价圈地”这一话题，碧桂园（02007.HK）还真有点百口莫辩的感觉，2007年如此，2011年同样如此。
2011年4月18日，国土资源部披露了安徽和县政府就碧桂园“如山湖城”项目中违法批、占土地案的处理结果，该公司本以为在缴付100万违规建设的罚金后终于可以甩掉该项目的“历史包袱”，已经被要求停售的房子也计划着重推新货。
意料之外的是，国土资源部的通报演变为“导火索”，让这家走“低价快速周转”路线的开发商在未来一个星期中遭受了莫大的品牌危机。鉴于2007年也曾经在相似的话题上栽过跟斗，以及香港的股东大会即将于4月28日举行，碧桂园高度敏感的神经又一次被触及。
“如山湖城”始末
2007年，碧桂园拿地的手法与其卖房子的作风颇有一些类似：短短几个月，集团土地储备从1000多万平方米飙升到4000多万平方米。此间，公司在安徽省总共拿下7个项目，位于和县的“如山湖城”便是其中之一。
急于扩张的策略一度让碧桂园在组织管理、风险管控上出现漏洞，一些“炸弹”不经意之间被埋下，而且，公司的高层似乎也意料不到这些炸弹会在什么时间被引爆——2007年的张家界“零地价”风波、2011年安徽和县的违规用地危机都属此例。
碧桂园一位公司高层对《第一财经日报》表示，如山湖城项目最初是经由北京某商会负责人牵线而获得的，也是积极配合安徽省的招商工作，公司错在当初拿地时过于轻率，没有对“城规”、“地规”等做更深一步的调查了解。
据该公司提供的详细资料：如山湖城项目仅为当地政府原规划中的一个组成部分，原控制性详细规划中的体育公园项目（即包括高尔夫球场在内的国家小球运动训练基地），国家小球运动训练基地是在碧桂园进入之前业已存在的项目（产权归属和县体育局）。
国土资源部的通报显示：2007年6月和2009年8月，安徽和县人民政府先后两期共将3034.89亩(其中耕地1248.09亩)集体土地，违规出让给碧桂园公司投资成立的安徽和县华瑞置业有限公司(下称“华瑞置业”)，之后，华瑞置业的相关地块也实际用于碧桂园项目的建设。
不幸的是，不久后安徽省政府在其官网上发布通报：碧桂园安徽和县如山湖城项目在未取得《施工许可证》情况下，构成违法建设，终止非法供地合同，收回其土地权证，涉及违规用地的十几名地方官员受到党纪政纪查处。碧桂园作为施工主体单位，也由于“违规施工”而收到总计100万的罚单。
虽然碧桂园只受到“违规施工”的处罚，但事件因为涉及“违规占用耕地、违规批建高尔夫球场”等罪名而升级，舆论甚至提出“官商勾结”的质疑。
“和县县政府违法批、占土地案，国土部已经在4月18日做出明确定论，主要是地方政府违法批、占土地。”上述公司高管称，截至目前公司已取得的土地为2130.5亩，全部“四证齐全”；其中已对外销售的部分为“五证齐全”。
据悉，如山湖城项目也因为被调查而两度停工，最初签订的土地使用权证被收回。但2011年3月1日，碧桂园以3.593115亿元获得宗地标号和土出[2011]2号国有建设用地使用权，总占地面积2130.5亩。自此，如山湖城项目才获得了合法的“准生证”。
国土资源部也通报，处罚已全部落实到位，和县县政府及有关部门已解除违法征地协议，退还违法征收、违规收储和违规出让土地中尚未使用的部分，消除高尔夫球场用地违法状态。
毁誉皆系土地一级开发
如山湖城项目“一石激起千层浪”，碧桂园涉及土地的过往种种“原罪”成为舆论口诛笔伐的噱头。
有媒体披露，碧桂园与和县县政府以及一个中介公司新签订的合同显示，前者需要支付的地价仅为73元/平方米，而和县县政府还以45元/平方米将地价的一部分支付给该中介公司。
如山湖城项目的地价，真的只有两个数字之间的价差——28元/平方米？假如这是事实，这是又一次“零地价圈地”？
4月27日，碧桂园在发给本报的一份资料中对上述数据进行了反驳，称“项目总占地面积2130.5亩，折合单价16.86万元/亩，约252元/平方米。加上公建配套（市政道路、水厂、燃气站、污水处理站等）费用，约为35万/亩，即543元/平方米。”
碧桂园还提及：如山湖城所处地块原多为山坡、滩涂，不适宜农作物种植，开发前便是荒地。该地块距和县县城25公里，距离南京约60公里，距巢湖市约80公里，原先的土地状况非常荒芜。
上述公司高管表示，碧桂园给外界的误解都来源于“一级开发”的模式，但无奈的是，这正好是碧桂园的“核心竞争力”。“公司最初就是从城市郊区开发起步的，水电、道路、垃圾处理、医院、学校都是公司去做，这些都是土地的投入。因此，在计算碧桂园的土地成本时，不应该只盯着第一笔土地款。”
从根源上看，外界对碧桂园的“低价圈地”质疑始于该公司自己披露的信息。2007年，公司为了获取投资者的青睐，曾公布其土地成本不足销售均价的10%，是当时拥有最低土地成本的上市公司。
事实上，资本市场在疯狂追逐碧桂园“低地价”噱头的时候，却忽略了公司在一级土地开发中高于同行的投入、沉淀大量现金的机会成本，以及较低的销售均价。总之，低地价不等于高利润率。
该集团2010年年报数据显示，碧桂园全年销售面积约600万平方米，销售额为329亿元，销售均价为5483元/平方米，是销售榜10强名单中均价最低的；同时，公司毛利率为32.4%，净利率为16.6%，处于行业中游水平。
数据说明，碧桂园在向投资者传达其“低廉的土地成本”之际，并没有将“一级土地”和“二级土地”之间面临的后期投入进行分述。正是此举，造成了市场的误解，也造成了舆论的误读。
对于未来的“土地策略”，碧桂园上述高管表示：鉴于国家在土地出让政策上的一些调整，公司实际上已经做出了调整，参与了多个短平快项目开发；但这不意味着会放弃原来的经营模式，因为在“一张白纸”上进行综合开发是碧桂园的强项。
所谓国家土地出让政策的调整，是2007年国土资源部“叫停大面积土地出让，并要求出让前完成土地平整”。
毫无疑问，越来越严格的土地制度，也许将给碧桂园的“郊区造城”梦想设置更多难以逾越的障碍。
