复地私有化真实动机 4倍套利空间-股票频道-金鱼财经网

【《证券市场周刊》记者 蒋毅坤】复星国际将以每股3.5港元的价格收购每股资产净值16.11港元的复地股份。

记者根据复地2010年中报及截至2010年12月的销售业绩计算，复地资产净值为至少345.20亿元人民币。而按照复星国际给出的3.5港元每股的收购价格，复地的价值仅88.52亿港元，合人民币75.02亿元，仅为其资产净值的22%。复星国际利用地产股价格低迷之际，回购股份进行私有化，也显示了复星系掌舵人郭广昌一贯的精明。

巴菲特在计算一家公司的清算价值时曾用过这样一个公式：资产净值=现金×100%+应收账款净值×85%+存货×60%+预付费用×25%+保单现金价值×100%+厂房设备预计拍卖净值－负债

记者在计算复地的价值时也套用了这一公式，在个别数据上按照地产行业标准进行了一些调整。

截至2010年12月，复地合约销售面积101.31万平方米，销售额136.15亿元人民币，考虑到可能出现的退房情况，记者按85%的比率对其销售额进行折价，调整后价值为115.73亿元。

截至2010年6月30日，复地存货价值22.29亿元，按照与基金借款进行资产抵押时60%的折扣比率计算，调整后价值为13.37亿。

记者对其应收账款净值（包括应收借款、应收关联公司款项、营收控股公司款项）按照85%的折扣进行了折算，对其预付费用以25%的比率进行折算。

复地投资的物业及持有的物业和设备反映在报表上的价值为51.20亿元，记者预计净拍卖值为30亿元，其余流动资产（包括可收回税项及权益投资）1.93亿元则作价1亿元。

在复地2010年中报中，建筑面积849万平方米的土地储备以开发中物业的名义在其财报中作价135.18亿元。2010年8月19日，复地以股权投资方式斥资4.3亿元取得重庆南山黄桷垭地块建筑面积为39.72平方米的土地。截至2010年年底，复地有据可查的土地储备达888.72万平方米，其价值为139.48亿元。

除去其总负债254.78亿元后，复地实际价值至少为121.64亿元，复地总股本为25.29亿股，其每股资产净值为4.81元人民币，折合5.68港元。

复地在公告中称，3.5港元这一收购价比起2010年前6个月公司每股资产净值3.255港元也有约7%的溢价空间。

然而按记者的计算，复地的价值远不止3.255港元，甚至远不止5.68港元，复地的土地储备价值一直被严重低估。

根据复地2010年中报披露的情况，复地拥有土地储备按建筑面积合约849万平方米，这些土地储备都位于北京、上海这样的一线城市以及南京、杭州、无锡这样的长三角热点城市和重庆、成都、武汉、西安、太原等中部热点城市，还有长春这样的环渤海经济圈省会城市，其城市前景及未来地产业上涨空间都很看好。

复地总裁张华曾表示，复地拿地，一向很少到市场上去硬拼价格，而是更多地通过兼并、收购。而这一手段也使得复地的拿地成本大幅下降。

在复地2010年中报中，849万平方米的土地储备仅以开发中物业的名义在其财报中作价135.18亿元。每平方米建面均价仅1807元，这一价格远低于以善于控制土地成本著称的万科。据公开资料显示，截至2010年底，万科土地储备成本按建筑面积计算，其均价为2300元/平方米左右。

而国土资源部统计数据显示，今年第三季度，全国105个主要监测城市地价总体水平为每平方米2805元，商业、居住和工业地价分别为每平方米 5018元、4085元和 623元。

这一地价水平包含了三线及四线城市的地价，而复地土地储备基本都位于一、二线城市，记者以每平方米4085元这一较低的地价水平计算复地的土地储备价值，复地仅土地储备就价值363.04亿元。

记者调整了复地的土地储备价值后，复地资产总额为至少599.98亿元，资产净值为至少345.20亿元人民币，每股价值13.65元人民币，合16.11港元，为公司给出的每股净值3.255港元的4.95倍。