龙湖地产冰炭难同炉-股票频道-金鱼财经网

一家房企最理想的是有龙湖的净利润率,又有万科的资产周转率,然而这是两种不同的经营战略,冰炭不同炉,而龙湖却一直试图冰炭同炉。

11月8日,龙湖地产宣布,集团已于11月上旬提早完成全年248亿元的合同销售目标。而在业绩发布会前后,龙湖地产在不同场合表示要扩大商业地产份额。

完成全年销售任务,意为龙湖“不差钱”;进军商业地产,则图谋优化商业模式。在调控之年仍能提前完成任务的龙湖地产,其体质究竟如何？做大商业地产能否避免被“反咬一口”？

记者注意到,龙湖虽为控制风险而维持了较低的负债率,但发力商业地产面临沉淀大量现金流、在售住宅销售利润下滑,做大规模苦于资金短板,龙湖正在经历成长的阵痛和潜在的风险。

没有规模的高周转 要了解龙湖地产的体质,净资产报酬率(ROE)是个不错的指标。

净资产报酬率,即净利润除以股东权益或净资产,其直观含义是,股东1元的投资中赚取了多少的财富增量,也是股东在企业的财富增长率。业界通常以杜邦公式来分析净资产报酬率受哪些因素影响,进一步讲,可以把影响净资产报酬率的因素分成销售净利润率、总资产周转率和权益乘数三个方面。

因此杜邦公式表现为:净资产报酬率=净利润/净资产=(净利润/销售收入)×(销售收入/总资产)×(总资产/净资产),其中净利率除以销售收入这一比率称之为销售净利润率,销售收入除以总资产则是总资产周转率,总资产除以净资产称之为权益乘数。

作为大陆最优秀的房地产开发商代表,龙湖和万科(000002.SZ)的净资产收益率差距并不大,龙湖略高。但两者的规模不同,龙湖今年的销售额第一次过200亿,而万科却过了1000亿的门槛。进一步通过杜邦分析就可以发现,龙湖的净利润率高于万科,而过低的资产周转率和权益乘数拉了它的后腿。

所以,一家房企最理想的是有龙湖的净利润率,又有万科的资产周转率,然而这是两种不同的经营战略,冰炭不同炉,而龙湖却一直试图冰炭同炉。

根据龙湖和万科的财务报表数据对它们进行杜邦分解即得到表1、表2。由表1可以看出,龙湖的净资产报酬率由2007年31.40%下降至2010年中报的17.23%,其主要原因如下:龙湖的销售净利率下降,资产周转率同时也在下降,权益乘数同步在下降。

龙湖自从上市后一直强调“货如轮转”、“高周转”,以新恒基为榜样。进一步分析龙湖的资产周转情况可以发现,龙湖2010年中的总资产周转率是0.06,其直观含义即龙湖的总资产每年周转0.06次,周转一次需要1/0.06=16.67年。年中报可能不够全面,且看年度单位的周转率:2009年周转一次需要3.7年,而2007年周转一次需要6.67年。

这样的数字可能与事实有出入,目前开发商正常拿地到销售的时间周期约为8—10个月,加上完全销售清盘,可能会在1年或是2年之内。当然,财报上的周转可能面临着人为调节收入的考虑,把预售款转化为营业收入的时间把控,一般是出于以丰补歉的目的。

但有一点可以肯定,龙湖的销售速度的确是越来越快。房子卖得快了,但是利润却也摊薄了,2007年的销售净利率是25.76%,下降到2009年21.91%。其中2008年达到8.93%。2008年金融危机,房地产销售惨淡。龙湖虽有别墅专家美称,在大势面前,也没有太多的办法,只能随市场变化而降价,就在这一年,龙湖降价招致购房者不满,在北京通州的楼盘受到业主冲击,在集团总部和各分公司,龙湖批量裁员。

与同行业的万科相比,龙湖2009年的净资产报酬率较万科要高,得益于销售净利率。而万科之所以没有被龙湖落下太多,主要原因就是高资产周转,即便是2008年大市不好的情况下,万科的资产周转率也做到了0.37,而龙湖仅为0.14,高周转的背后就是较低的销售价格,万科通过做大规模发展,弥补了低利润率这一短板,而万科在资本市场上的长袖善舞为其发展争取了融资,提供下一步发展的“弹药”。

上述分析并不能完全阐释出龙湖的净资产报酬率走低的真正原因。要弄清这一原因,还要知道销售净利润率、总资产周转率和权益乘数又分别受到哪些因素的影响？

销售净利率的直观含义即每1元的销售赚取多少净利润。龙湖2009年的销售净利润率为21.91%,意味着龙湖每1元销售赚取0.22元的净利润。由于销售收入减去销售成本才是企业的毛利润,毛利润除以销售收入是销售毛利润率,毛利润减去销售费用、管理费用等经营费用,再减去财务费用和所得税,即得到净利润。因此,销售净利润率主要取决于销售毛利润率和各项费用。

为深入分析龙湖销售净利润率下降的原因,下面引入一个概念:共同百分比利润,即利润表中每一个数据除以销售收入所得到的财务比率。