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绿城（03900.HK）经历了2009年的业绩飙升之后,2010年会有怎样的表现？8月24日上午,2009年销售额排名全国第二的绿城公布了2010年中期业绩报告:上半年68个在售项目,调整为绿城集团（绿城中国、其附属公司连同其联营公司及共同控制实体）总销售金额219亿元人民币,同比2009年仅增长4%。
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而绿城早先制定的2010年预售目标是670亿元,据此计算,上半年销售额约占全年目标的33%。
“高负债与高成长”是绿城多年经营的基本路径。2008年年末,它的净负债率为140％;2009年年末,净负债率好不容易下降至105％。如今,这家高风险偏好的地产商,净负债率猛涨51.24%,升为158.8%（截至6月底）,远高于同行。
对于158.8%的净负债比率,绿城的解释是:公司规模的扩大,项目的增多所致。土储方面,今年上半年新增11个项目。总土地款为115亿元,按权益计算为93亿元人民币。截至6月底,共有土地储备项目101个,土地储备总规划建筑面积3244万平方米。超负荷的扩张仍旧需要庞大的现金流支撑。
昨天,《第一财经日报》记者通过对比绿城2010年中期业绩和2009年年报发现:2010年预计的全年新开工面积,已经下调了大约150万平方米。2010年预计新增可售面积也发生了下调。
中期业绩显示:上半年其竣工总建筑面积为144万平方米,其中可售面积为92万平方米,按时完成了年初制定的竣工计划。下半年预计新增可售面积约为325万平方米。换言之,2010年新增可售面积约为417万平方米。而当初年报的数据是:2010年,绿城预计新增地上可售面积为594万平方米。
去年底,绿城主席宋卫平曾经炮轰万科(000002,股吧)（000002.SZ）不顾同行利益率先降价。进入调控时点,“早销、快销、多销”被宋卫平确立为今年的销售主基调。那么,楼市再陷调控,眼看着销售目标难完成,绿城下半年还会死咬价格吗？
中期业绩显示:下半年的新增可售面积约为上半年的3.5倍,存货压力不小。基本可以预见:随着越来越多的项目开工,建安成本、运营成本不断投入,而行业整体性的销售回款不畅,158.8%的净负债比率大幅降低的可能性不小。
2009年年报显示:2010年,绿城将会有75个项目（或项目分期）投放市场,预计新增总地上可售面积约为人民币1100亿元。
弱市之下,可售面积价值高达千亿,为“670亿元的2010年全年销售目标”提出了严峻考验。本月初,绿城投资者关系部经理Tiffany回复记者采访时表示:“对于已推盘项目现时并没有降价考虑,对新推项目的定价会就市场情况厘定。”
