绿城的投资算盘：保障房并非不划算-股票频道-金鱼财经网

当楼市进入调整期时，一股高涨的保障房建设热潮也带动了“只开发高档楼盘”的绿城中国（03900.HK）。

绿城执行董事陈顺华在接受《第一财经日报》记者采访时表示，目前，绿城和政府合作建造的保障房主要集中在限价商品房和农民安置房。一旦数量足够大的话，绿城甚至打算在集团下设保障房分公司，专注保障房开发。

“进军保障房领域，被认为是为形象加分，改善与政府的关系。”知情人士透露，在2009年年度总结大会上，绿城掌门人宋卫平就在内部表示，要把保障房当成一项事业来做。相比以往只开发高端住宅的策略，绿城正试图转变这种观念。

“微利名盛”的买卖

日前，绿城副董事长兼执行总经理罗钊明公开表示，公司计划未来在沈阳相继投入300亿元（人民币，下同），其中包括120万平方米的全运村及约50万平方米的保障房项目。未来，公司会加大保障房建设比例。

事实上，绿城早就涉足保障房建设，绿城的保障房项目主要位于杭州江干、余杭两个区及浙江本省的温州、诸暨、慈溪等地，还涉及青岛、唐山等地。

陈顺华在接受本报采访时表示，绿城目前在建的保障房项目面积大约为270万平方米，已经建成的有60万平方米。约占公司总开工面积的15%，约占整体营业额的5%。

据了解，绿城在青岛的保障房项目“青海理想之城”建筑面积53万平方米，已经在去年完工并且交付。按照绿城自己的说法，“这个项目可以说是目前全国最好的安置房”。据介绍，杭州城西骆家庄村、五联村安置房项目的建筑形式、车库配比、园区景观，比照绿城“春江花月”系列产品的标准营造。

绿城代建了杭州彭埠安置房云河家园等诸多保障类项目。据陈顺华介绍，绿城目前和政府合作建造的保障房主要集中在限价商品房和农民安置房。两者合作方式有所不同。限价商品房是政府给定限价，待开发商建完之后以给定的限价回购；农民安置房则全部由政府出资，开发商只收取3%的管理费。但是由于开发成本高，绿城建造的成本价几乎就相当于政府的限价。

陈顺华说：“对于面积较小的农民安置房，3%的管理费甚至都不够支付人工费，也就是说绿城在一部分小项目上甚至是亏损的。”

保障房成开发商新宠？

参与保障房建设，并不只有绿城，滨江、万科(000002,股吧)等多家房地产企业都有意通过建设保障房来体现开发商的社会价值。

“说得更透彻一些，就是借此来缓和与政府的关系。”有业内人士表示，当然，不少开发商认为也可以借此来打出名声，比如绿城，如果进入保障房投资，会把“品质好”这一理念更大规模地推广。

这也是开发商愿意进入这个领域的原因。陈顺华表示，绿城作为大型开发商，拥有设计、工程管理、采购等综合资源。他表示：“只要政府提出让绿城来做保障房，我们一定愿意接单。”

这一领域的毛利率并不高，罗钊明此前的回答是：发展保障房，一般3%至5%的毛利率。这当然远低于商品房，绿城去年整体毛利率约为26%。但他指出，保障房项目风险低，一套房有3至5个人要买，不怕卖不出去，而且可当作企业责任的一部分，希望借此建立更好的品牌形象。

已经嗅到这一苗头的地产商，大部分都悄然调整了战略布局——加速进军保障房。“他们更看重政府的风向，所以当然想有好的名声。”上述业内人士分析，更多的还可以通过打包谈好的项目来平衡利润，“保障房的开发周期和一般的住宅差不多，人力物力的消耗并没有想象中那么多，所以很多开发商愿意去做这些项目，更何况，在二三线城市发展时，还可以和其他的项目一起去谈。”业内人士分析说。如绿城在沈阳的保障房项目，就被市场认为是和全运村项目一起打包谈的。

万科总裁郁亮曾在接受媒体采访时直言，未来中国的住宅体系包括政策性住房和商品房两大部分,而且政策性住房会有一个可观的比例，因此发展商必须主动参与到这两大块的建设中来。万科管理层也曾表示,看好保障性住房建设与住房产业化的结合,将积极介入。今年的目标是以产业化方式建设100万平方米的保障性住房。

“开发商都不是傻子，有没有利润，或者有无潜在的好处是他们考虑的第一原因。”上述业内人士表示，从长远来看，保障房并不是一桩不划算的买卖。