2010“囤地”房企时运不济年 恒大前景堪忧-股票频道-金鱼财经网

恒大地产的“催肥”效率，达到了让人瞠目结舌的地步，2010年4月号的《新财富》推出了恒大的案例研究，对其进行了详细解读，时下正逢房地产行业政策密集调控期，相比09年，目前以恒大为例的开发商拿地融资运作模式，已经陷入尴尬处境并临严峻挑战，未来或将遭遇政策彻底熔断。

恒大依靠拿地融资模式快速增肥

短短四年，恒大诠释了从蜷缩与广州一隅的区域型开发商，到全国性开发商的瞬间蜕变。2002年，作为前身，恒大实业通过在内地借壳琼能源，成功登陆资本市场融资平台，然而，再接下来的几年里，国内股市长期低迷，被寄予厚望的横大地产，并未能起到融资平台的作用。2006年，恒大掌门人许家印，携手美林、高盛、瑞信三家外资保荐机构，密谋海外上市，而此时，恒大仍是那个不起眼的区域性开发商。

那么如何才能在最短的时间内，快速“催肥”恒大，以求上市卖个好价钱呢，拿地、融资的运作模式一开始就进入了许家印的眼帘。

随后，许家印通过优先股融资、债权融资开始为拿地做铺垫，招股说明书显示，获得海外融资的一年后，截止2006年底，恒大土地储备不足600万平方米，而截止3008年3月12日，其土地储备达到4580万平方米，一年左右增长近七倍。

融资、拿地模式需要良好的政策和市场环境

然而，许家印的操作方式，无疑就是一种冒险家的豪赌游戏。房企的这种规模扩张之路，需要不断现金投入才能进行产出，而未来融资渠道无疑存在一定风险。在高负债、高杠杆的循环运作下，一旦遭遇融资渠道政策性收窄，或行业政策性打压，融资会变的异常困难，企业现金流也将无以为继。

可见，政策和市场环境是成功的关键点，09年，地产行业快速复苏，刺激政策推波助澜，银行信贷破天荒大举投放，“恒大模式”被内地房企百试不爽，开发商高价拿地，底气十足，随之而来的是，各房企接连掀起融资热潮，截至11月6日，有公开数据可查的60余家中国房企，总共完成总额约4000亿元人民币的融资，前15名房企融资总额就超过了3000亿，约占同期整个中国房企融资总额的80%。

值得一提的是，在09年良好的政策和行业复苏环境下，房企融资渠道异常畅通，不但通过银行授信，也可以通过发行公司债等方式筹资，显示了房企“赢家通吃”、强者恒强的态势。融资渠道的畅通和房企大规模的融资动作为囤地提供了有力的资金支持。

2010：“囤地”房企时运不济年 恒大前景堪忧

在资金旺盛流动的情况下，楼市活跃、融资顺畅往往促进房企扩张及投资开发，如去年土地市场热闹非凡，但就在开发商大举拿地、准备在今年大干一场时，却遭遇“史上最严”的差别化住房信贷政策，资金流动性不足势必令市场萎缩，开发商面临有史以来最严峻的“粮荒”,而这一切都源自于难以遏制的高房价。

2010年3月份，两会刚刚闭幕，以北京集中出现“央企地王”为标志，新一轮的房价非理性上涨在全国各地上演，楼市呈现量价齐升的盛况。4月14日,国家统计局公布的统计数据显示，1-3月份,全国商品房销售面积同比增长35.8%，3月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，超过2008年1月11.3%的涨幅，创历史新高。

在房地产行业疯狂的冲顶表演之际，中央各项宏观调控政策密集出台。继4月13日住房城乡建设部发布加强房地产市场监管的通知，14日国务院常务会议公布新“国四条”、15日国土部公布全年住宅供地计划后，17日国务院再出重拳，提出十条举措，被业内称为房地产新“国十条”。

针对身为供方的房地产商，新“国十条”特别提出加强对房地产开发企业购地和融资的监管。针对房地产商的囤地行为，新“国十条”要求国土资源部门加大整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。

而让开发商最为头痛的，还不仅仅是打压囤地政策的加码，在房地产企业融资方面，通知要求商业银行加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理，对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。

而就曾被视为房企融资最后“救命稻草”的房地产信托贷款，也被安上了“铁门槛”，去年春节前夕，银监会下发了《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》(简称《通知》)，再次收紧房地产信托。《通知》明确指出，信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。同时取消了2009年给予房地产信托的“特惠”政策，银监会要求发放信托贷款的房地产开发项目必须“四证”齐全、具备二级资质。

除此而外，漏屋偏逢连夜雨，房地产板块的资本市场融资环境也逐渐变的异常严峻。在地产调控的组合拳下，房地产板块成为A股重灾区，超过半数房企的再融资预案正遭遇“未发先破”的尴尬。业内人士认为，如果地产行业的市场环境没有改善，房企修正融资计划将成必然。

在逐渐恶化的房地产政策环境与市场环境面前，以恒大为首的一批地产企业也正在形成境外高息举债的风潮。资本获得的政策熔断已经火烧眉头，但高息举债对盈利并不富足的房企业来说，不得不引发投资者对摊薄未来业绩的担忧。

截至2009年底，恒大地产仍有79亿元土地款未支付，而今年至2012年需要支付的土地款分别为41亿元、14亿元以及23亿元，恒大近期两次高息发债，这也是在为土地款未雨绸缪。，4月14日，继三个月前高息借债之后，恒大再次高息举债，两次共90余亿的高息债。

业内普遍质疑，13％的年息将会冲淡其本已经比较薄的盈利空间，对企业的盈利能力产生拖累，根据恒大2009年业绩显示，如果扣除评估增值以及投资物业公平值收益等因素，实际上去年恒大核心盈利仅为2.1亿元，而相比之下，2008年度的纯利为5.3亿元，核心盈利为4.4亿元。

结论：

“恒大模式”或遭政策熔断

通过《新财富》封面文章的解读，让我们对恒大规模迅速扩张的冒险征途，惊诧不已。大肆拿地、巨额融资成为恒大模式所奉行的根本宗旨，在内地房企业中，并不是恒大扩张的独门秘籍。去年房企融资大幕的再度拉开，以及今年初各地地王的层层涌现，足以证明，融资拿地再融资再拿地的病态扩张路径，已在危机后的国内经济复苏中，觅到了适从发展的温床，而政策和市场一片向好的形势，也让开发商有了敢于开疆拓土的底气。然而，这种高杠杆的经营方略，无异于一场对赌，因为产出需要不断的资本循环支持，融资渠道风险如同一柄悬空的利剑，随时可能刺穿冒险家的心脏。2010年，随着房价的高企，楼市泡沫的堆积，以及国内宏观经济形式在复苏中的复杂局面，政策矛头开始瞄准房企“囤地”现状，与此同时，银行贷款、上市以及再融资，这一切资金来源渠道,都在渐渐向地产商关上大门。悬空的利剑顺势而落，“地主们”随之感觉到了丝丝寒意，此时，我们不得不清醒的认识到，曾被开发商百试不爽的“恒大模式”或将遭遇政策的无情熔断。 （全景网/尚广武）