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——专访合生创展华北区域公司副总经理刘松泉
“在北京这么人口稠密的城市，在三环，竟然有一片森林，这是联合国的评委也无法想象的事。”2009年10月13日，在捷克比尔森举办的联合国环境署第13届“LIVCOM国际花园城市与花园社区”总决赛中，来自北京的中国高端项目合生?霄云路8号从全球32个知名社区中脱颖胜出，最终以总分第一的成绩夺得金奖。
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29日，由证券日报社主办的第五届中国证券市场年会上，记者独家与合生创展华北区域公司副总经理刘松泉进行了对话。谈起这次得奖，刘松泉无不自豪的说出了文章开头的话。
公司专注高端住宅市场
霄云路8号究竟是怎样的住宅呢？合生·霄云路8号位于北京燕莎使馆区（第三使馆区），周围不仅与众多酒店、使馆及国际化学校毗邻，更是在建筑基地还完好保存了东四环内的40万平米原生森林，保有了近10万株原生成树。
《证券日报》：目前霄云路8号销售情况如何？
刘松泉：我们从7月份开始销售，订房的有100位了，销售额达到了26个亿。这五个月在高端房市场我们都是名列前茅的。目前这是第一期有三百套，一共只有1000套住宅。我们社区是一次成型的，相关的配套已经完毕，只不过是销售的时候分着卖，这也是因为我们是做高端产品的，要充分考虑到我们客户的舒适性，不能向有些开发商先收回一部分款再完成配套滚动式的盖房卖房。
《证券日报》：我们知道合生创展本身就是专注于高端住宅市场的企业，而霄云路8号则更是高端中的高端，那么要多少身价才能卖的起呢？
刘松泉：霄云路8号中没有中小户型，最小的都要450平米、530平米，还有空中四合院。这样，一套房至少也要3千万-4千万，所以想住进霄云路8号，身价至少要过亿才能买的起。
有物业地产体系才完整
《证券日报》：最近，京城地产界出现了件关注度极高的事，由于建外SOHO的两家物业公司的纠纷牵连,小区欠了供电局与热力公司1500万元的巨额费用，也导致其开发商、著名的潘石屹先生在自己开发的小区受冻了。大家都知道，潘石屹的楼多数是让物业公司来，那这次以后他也考虑建立自己来做物业了，请问咱们的小区一般是否自己做物业呢？
刘松泉：我们专门有自己的物业管理集团。我们针对高端的人群，建立了一个高端的物业管理体系，合生华府酒店物业管理，酒店式的服务和管理。不光提供是物业管理，还是对客户生活上的需求提供服务，我们提出“满足无限需求”。中国的高端人群背景非常不同，因此需求也多样化，所以我们尽量满足他们，将会所、物业服务及针对他们生活的管家式的服务，这就是我们提出的“高端物业体系”。
开发商绝对有必要有自己的物业管理，房地产是一个服务行业，看似造房子是个传统行业，但实际上之中创新可以非常多。开发商的建筑理念、规划理念，如果后来没有人很好的理解你，这个体系就不算完整。现在客户并不需要你界定事情为谁来管，而是要求“立刻解决问题”，需要将把为客户服务的概念纳入到物业管理之中。
法人登记将是突破性创举
《证券日报》：近日，北京市人民政府法制办公室发布了《北京市物业管理办法（草案）》的征询意见稿。“草案”提出，具备条件的业主大会可以试行法人登记。这意味着今后业委会可以依法对小区的车库、会所等全体业主共有财产进行登记和处理，并可以代表业主在小区有关共有财产方面出现法律纠纷时提起法律诉讼。您怎么看？
刘松泉：我认为这是物业管理、或者是小区建设中一个历史性的突破。如果能做到这一点，这意味着小区的业主们有了一个共同的独立的法人资格，有了民事权利，可以与物业公司进行法律上的交涉。现在来讲，没有法律的低位，没有在法律上成为一个独立的主体。这一点能做到的话，将使物业行业更加规范化。
买地不追高不当“地王”
《证券日报》：根据易居统计，咱们三季度土地储备已经达到了2900万平，居全国第四名，现在怎么样？够用多长时间呢？
刘松泉：我们现在还有地块在商谈当中，估计明年土地储备还将有一定增加。但是各开发商情况不同，有的走的是快速、规模化路线，有的走的是精品化路线，因此开发的速度并不一定，城市土地资源是稀缺的，所以土地资源怎么合理利用，怎样打造，这是一个很重要的问题。我也无法给出一个准确的能用多长时间数字。
《证券日报》：现在地王频现啊，对于地产来讲，土地成本是非常重要的，有什么办法控制拿地成本么？
刘松泉：没有办法控制，现在拿地就两个办法，一个是买壳，一个是招拍挂。招拍挂现在竞争非常激烈啊。而买壳来讲，有资源的单位看到周围的土地拍出价格高，也不会低价出售。而且现在手中有较好土地资源的壳也比较少。
我们定价策略肯定有，现在我们不去做地王。我们认为不要去追高，房地产企业应该抓住核心的地方。很多当地王的是对土地饥渴的，我们则是有选择性的买地，而且是战略性的。
买地要看城市发展方向
《证券日报》：怎样选择性的买地呢？
刘松泉：我们买地会选择京津沪、长三角、珠三角、环渤海这样的属于我们战略性的地区。我们并不是只专注于一线城市核心区域。我们首先会看一个城市的发展方向，就像北京，发展方向是东南，所以我们会向通州这样的地方发展。
再如天津，最近搞城市铁路、高速铁路，科技发展缩短了空间，这种发展打破了区划，京津成为一个区域。
《证券日报》：所有有了京津新城项目。
刘松泉：对，所以我们早就在京津新城有个项目，这个很符合城市发展。这个事中国最大的房地产项目，包括酒店、大学城、高尔夫球场的综合性项目，占地2500亩都不止。
