远洋地产:上半年销售额猛增 盈利能力下滑 持有-股票频道-金鱼财经网

概述

远洋地产近日公布2009年中期业绩。业绩显示,营业额同比增加7.42%至34.88亿元(人民币,下同),净利润6.7亿元,同比增长24%,每股盈利0.14元,派发中期股利0.04港元。我们给予远洋地产“持有”评级,12个月目标价为8.1港元,高于现价0.5%。

上半年远洋地产的营收实现7%的同比增长,未达我们此前预期,原因是上半年公司竣工总楼面面积同比下降9%。

通过解构远洋地产的中期报表,我们发现公司的盈利能力有所削弱。如表1,因为销售成本的快速上升,公司的税前盈利下降15%,而有效税率的大幅下降则使净利润增长23.6%。

09年中期公司的毛利率下降14.8个百分点至28.7%,除去营收分布和产品结构的影响外,销售成本的大幅上升是重要原因。如表2,土地使用权的支出大涨150%,而由原材料价格上涨导致建筑成本上升31%。土地出让价格和原材料价格的快速上涨对开发商的盈利能力提出严峻考验。

不出意外09年下半年房地产投资增速将大幅增长。受需求因素影响,土地价格和建筑材料价格难以大幅回落,而房价的快速上升使开发商转嫁成本能力被削弱。以上因素表明,今后一段时间开发商不得不面临盈利上升而毛利率下滑的局面。

上半年销售出色

上半年远洋地产销售物业面积69.8万平方米,同比猛增342%,销售额为70.02亿元,占到全年计划88%。而平均售价则下降31%至每平方米9829元,这是销售物业结构发生较大变化所致。北京、大连和天津是公司销售收入的主要来源,分别占到当期销售额的53.5%、20.7%和10.3%。可以预见的是,大连、天津和沈阳作为其增长最快的城市将在下一阶段销售扮演更重要的角色,而公司的毛利润率也将下滑。

截至6月底,公司未入账销售额达92.6亿元。下半年北京的项目的建设将提速,因此下半年竣工面积将会增加,全年竣工面积有望超过100万平方米。

从08年末开始,中央银行利用宽松的货币政策刺激经济走出低谷。最新数据显示,1-7月人民币各项贷款增加7.73万亿元,同比多增4.89万亿元,增幅达273%。与此对应,作为国有房地产公司,上半年远洋地产的新增债务达35.6亿元,甚至较08年全年新增债务多出3亿元。而另一方面,公司的现金达125亿元,现金与资产总值比率为25%,达到历史新高

充裕的现金,有利于公司完成进一步发展和扩张,但也对资金利用效率提出考验。根据其充裕的土地储备和较快的销售增速的情况,适度增加土地储备、加快项目建设无疑是下一步远洋地产资金投向的可能选择,也是我们判断公司未来竣工量上升的重要依据。

风险

土地价格上升过快,造成的成本上升、毛利率下降。

下半年销售增速可能明显下滑。

城市化进程放缓以及人口红利的逐渐消失。

经济复苏可能出现波动,实体经济仍存在相当风险

估值

根据我们对远洋地产在2009年和2010年的盈利预测,每股收益分别为0.301和0.316元,而每股帐面值4.06和4.26元。国企背景内房股享有较高的估值,我们给予远洋地产22倍市盈率和1.7倍市净率。我们给予远洋地产“持有”评级,12个月目标价为8.1港元,高出现价0.5%