恒隆地产“生意经”-股票频道-金鱼财经网

7月31日，恒隆地产发布截至今年6月底的中期业绩，成为香港市场上第一只公布业绩的地产蓝筹股。由于期内只出售了相当少量住宅单位，纯利减少69%至41.3亿港元。不过，其租赁业务持续取得强劲增长，租金溢利增加13%至34.41亿港元，其中上海的物业租金溢利增加19%至14.24亿港元。

来自内地盈利的大幅增长，使恒隆地产放开手脚，今年5月连续购入位于大连和无锡的两块土地，预计投资额分别为45亿元及20亿元人民币。目前，恒隆在上海、沈阳、天津、济南、无锡、大连等地共拥有约2000万平方呎（约等于186万平方米）土地储备以及18个项目。

恒隆地产（00101.HK）主席陈启宗对本报记者表示，恒隆在2004年制定了在内地发展的策略，开启了整个集团的起飞阶段。而他在内地的拿地策略，是要以便宜的价格拿到位置较好的土地，“我觉得这样的地块才是真正的‘地王’，如果仅仅是以高价拿地，谁不会做呢？”

内地低价拿地

从1992年进入上海发展“港汇广场”和“恒隆广场”算起，恒隆在内地的发展有17个年头了。陈启宗坦言，只要有好机会就会购入新土地，不过他买的土地绝不会成为所谓的“地王”，“以那么高的价格买入土地的发展商，多数会后悔的。我觉得从做生意的角度来看，真正的地王，是以最便宜的价格而得到的最中心地段的土地。”

陈启宗的逻辑很简单，而且他相信只要愿意花时间和精力还是能找到理想的土地。“早年我们刚进入上海市场的时候，土地买贵了，当时土地价格占总体投资的30％以上。但后来我们买入的土地都挺便宜的，现在土地价格占项目总体投资的比例约16％。”陈启宗说。

今年5月，恒隆地产购入一幅位于大连市西岗区面积约6.34万平方米的地块，计划发展一座总楼面面积约22.19万平方米的世界级购物商场，总投资额约为50亿港元。

同月，恒隆地产也购入一幅位于无锡市崇安区面积约1.67万平方米的地块，与目前已经在无锡市发展的“恒隆广场”相邻，作为该项目的扩建部分，使整体项目的总楼面面积扩大到37.68万平方米。

恒隆地产执行董事吴士元向记者透露，从各个项目的土地单价来看，目前恒隆地产拿到的土地都不贵。比如，无锡的项目为人民币300元/平方呎，天津是450元/平方呎，济南是360元/平方呎，沈阳是100元/平方呎。

算上新进收购了两幅土地，目前恒隆地产在内地的土地储备约为2000万平方呎（约等于186万平方米），而目前仍在洽谈的数个项目，陈启宗相信未来可能会陆续有新项目落实。恒隆地产在2004年制定的计划，是投资400亿港元于内地的18个项目中。目前已经投资的项目涉及383亿港元，接近完成计划。

尽管资本开支大增，不过陈启宗表示恒隆的资本状况良好，截至今年6月底现金净额达27.701亿港元，未动用的银行承诺信贷总额达172亿港元。

此外，受惠于续约时调升租金、优化租户组合，以及在内地扩充商场面积，来自上海的物业租金溢利增加１９％至１４﹒２４２亿港元。吴士元估计，未来一年，来自内地的租金收入会有10％的上升，最近两年看到有更多的租户向恒隆表示希望在内地开设店铺，在香港开设店铺的数量有所减少。

香港谨慎售楼

与内地的大展拳脚相反，过去一个年度恒隆在香港的发展相当谨慎。

在香港的物业销售收入从前一年度的63.35亿港元下跌99.84％至1040万港元，利润也由此前的35.52亿港元大幅下跌99.92％至290万港元。

陈启宗解释说，“集团的售楼策略一向清晰，不会改变，销售策略是为了将利润最大化，按照市场的情况来决定推售楼宇的步伐。今年初，很多人都估计不到楼市的走势会这么好，但是未来继续上升的幅度很难估计。香港的楼市表现好，主要因为银行借贷较为宽松、按揭息率低、供应量少，也再次出现的一些炒家。”

吴士元表示，如果今年下半年市况向好，年底前将会推售一些楼盘，整个集团目前可供推售单位约有2000个。

根据摩根士丹利在7月31日发布的报告，估计香港的流动资金将持续推高资产价格，最乐观的预测是香港的住宅及写字楼租金在未来一年分别上升20%和15%。摩根士丹利将恒隆地产的目标价调升26%至25.9港元，不过维持减持评级。