重启赴港IPO内地房企仍面临定价“铁律”-股票频道-金鱼财经网

基金经理更关注公司的负债水平

缓过劲儿来的内地房地产企业又开始寻求香港上市的可能。之前偏安北京一隅的北京金隅在本周早些时候突然传出即将于本月中旬公开招股的消息，同时传出重启赴港上市的还有恒大地产。内地房企赴港上市的计划似乎在一夜之间同时启动了。

事实上，此前已有不少内地在港上市的地产公司实现了再融资计划，包括中海发展（00688.HK）、合生创展（00754.HK）、合景泰富（01813.HK）等均成功实现配股集资。对于那些伺机而动、急于重启IPO计划的内地房企而言，上述公司的再融资计划更像是一次市场试探的举动，也许在他们看来，结果还不错。

但对于元气大伤的香港资本市场来说，目前是否已经出现了合适的时机，目前还不得而知。尤其是内地房企的集中IPO对市场的资金需求巨大，虽然眼下流动性已有过剩之虞，但这些资金较去年之前已变得更为挑剔。

港交所门外长长的上市队伍

一场金融危机，打断的不仅仅是股票投资者的发财梦，一大群期待跻身上市公司行列的房地产企业，更被无情地阻挡在股票交易市场的大门之外。

自恒大地产、昌盛中国等企业招股失利之后，在2008年内地众多房地产企业中仅有河南建业完成上市计划，而且一度被外界看作“贱卖资产”。根据此前香港媒体的不完全统计，近50家内地地产企业筹备了境外上市计划，其中较为知名的企业包括龙湖地产、星河湾、深圳卓越、深圳花样年集团、佛山龙光等。

不过，暂时的失利，并不代表放弃。以最受关注的恒大地产为例，该公司一直表示，上市是公司的目标，会一直关注资本市场动态，择机重启IPO。

日前又有消息显示，以深圳为基地的内地房地产企业花样年集团，拟于下季到港上市，但集资额较去年盛传的5亿美元，缩减至3亿美元，并已委任高盛及瑞银为保荐人。花样年主要集中发展住宅及写字楼项目，据该公司网站披露，公司拥有20亿元人民币资产。

动作更快的北京金隅，已经重新启动了IPO计划，计划筹资5亿~7亿美元。标准普尔分析师符蓓表示，在什么时候进行首次公开发售，取决于各个公司自身的资金需要和发展计划，很难判断目前是否成为一个好的时间点。如果公司有迫切上市的要求，即使估值低一些，也还是会上的。

因此，也有并不急于启动上市计划的公司。龙湖地产集团战略及公司品牌部媒介关系总监顾伟就表示，公司目前暂无上市计划，主要出于两个方面的考虑：一是，金融危机并没有过去，整个市场依旧波动，目前重启IPO并不合适；二是，公司现有资金充足，并且成功发行了公司债，手头宽裕。

事实上，对大多数公司而言，上市是目的，等待的，仅仅只是一个时间点。这个时间有多长，则取决于各公司的安排，在恒大地产的许家印心中， 这个期限最长是3年。

关键是估值

现在，机会也许已经悄悄来临。今年上半年，中海发展(600026,股吧)、合生创展等多家上市公司顺利完成配股融资计划，尽管各公司融资金额均不大，但这让那些希望上市的地产公司看到，投资者对内地房地产企业仍有极大的兴趣。

更为重要的是，虽然实体经济没有明显好转的迹象，但内地房地产企业在上半年的表现格外出众，多家公司已经完成大部分全年销售任务，从而使得房地产公司今年的业绩有着极大的想象空间。

即使本周市场传出的两则关于内地房地产市场政策调整的消息让香港的地产股出现了不小的调整，但境外的基金经理们仍然觉得内地地产公司有投资潜力。

事实上，内地房地产企业能否顺利实现IPO，在很大程度上正是取决于这些境外基金经理们对市场的判断。阿仕特朗资本管理有限公司对冲基金经理潘稷昨天接受CBN记者专访时表示，其实与两年前相比，大家对于内地地产股的估值并没有发生质的变化，如果说在现阶段有什么特别的话，就是在公司层面上，境外基金经理会更关注地产公司的负债情况。

标准普尔分析师符蓓也表示，目前的香港股市还不能说达到2007年那种畅旺的程度，但是从多家企业配股融资的情况看，市场已经较2008年好转了很多。对于打算IPO的企业而言，这样的形势是比较有利的。

“没有卖不出去的商品，只有卖不出去的价格。”在资本市场上，眼下启动IPO同样面临这一“铁律”。“如果定价合适的话，我们也会考虑申购恒大的新股。”潘稷针对恒大地产将重启IPO的消息如此表示。

他所认为的“合适”定价，主要是看该新股是否比龙头地产公司有较吸引人的折让，即机构投资者们通常会将恒大地产这样的新股与已经上市的公司如合生创展、富力地产等进行对比，如果定价有一定的折让，则会考虑认购。“事实上，承销机构也会如此考虑，否则它们在这个大环境下可能很难将新股推销出去。”

同时，地产公司一直以来居高不下的负债水平可能也会成为其是否受到基金经理欢迎的又一标准。潘稷表示，由于经济复苏仍疲弱，未来是否还会出现去年的情况很难说，在这种情况下，负债较少的房地产公司将会较受欢迎。标准普尔的符蓓亦持相同观点。

除此之外，公司的盈利与销售数据也将对估值产生重要的决定作用。辉立资产管理公司的基金经理陈煜强对CBN记者表示，现在关于内地房地产政策的消息比较混乱，有一些负面政策的消息传入市场，虽然还是局限于个别城市，而非整个行业，但是“大家担心中央会出手调整地产政策，所以近几日以来香港市场上中资地产股出现了价格受抑制的现象”。

在这种情况下，公司本身的盈利与销售数据将对新股的发行起到至关重要的作用。“从今年上半年的情况来看，内地房地产公司的盈利与销售还是可以的，但是下半年则还要再观察，看看经济复苏情况以及看政府是否会实施一些收缩政策。”陈煜强说。

此外，和大多数在香港IPO的公司一样，房地产企业上市将不可避免地受到当时市场环境的影响。陈煜强认为，近期香港新股市场再度活跃，出现了新一波的新股认购热潮，因此对IPO可能有利；但是具体到时候如何，还要看大市表现。

同时，以往被基金经理视为最重要的土地储备状况，在新股的上市过程中仍然是境外机构投资者的关注重点。潘稷指出，近期内地土地拍卖交易开始重新活跃，一些土地价格屡创新高，对于内地地产公司的土地储备估值有帮助。“在考虑地产公司价值时，土地储备是个重要因素，在去年的情况下，地产公司的估值折让会较大，而今年形势好转，不论是地价还是房价都出现了回升，这对于房地产公司的IPO会有推动作用。” 插图/刘飞