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概况
（和讯财经原创）绿城中国近期通过收购高息票据，完成了其债务结构的调整。在公司迫切进行再融资的背景下，我们看好此举对公司发展的长期正面影响。绿城中国旗下物业在09年前5个月的强劲销售是其敢于在高负债情况下进行债务调整的保证。我们看好绿城中国在2009年完成人民币200亿的销售目标。我们给予绿城中国“持有”评级，12个月目标价7.5港元，低于现价9.2%。
（和讯财经原创）
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提前赎回票据，优化债务结构
（和讯财经原创）近期绿城中国完成以现金购买其任何及所有未清偿4亿美元9%优先票据的收购要约，支付对价为每1000美元本金支付850美元，以及累计未付利息。这批票据于2006年11月发行，在新加坡证券交易所上市，原定于2013年到期。截至08年末，这批票据占到公司有息债务的19%。
（和讯财经原创）绿城中国本次收购的票据属于欧洲美元债券，发行简便且数额较大是其优点，而票面利率较高和苛刻的附加条款则给债务发行公司带来较大的财务压力和再融资障碍。我们相信，摆脱高息票据的条款束缚，拓展融资空间是绿城回购票据的主要动机。目前内地房地产市场已然复苏，且信贷环境日渐宽松，这都给绿城中国进行债务结构调整提供了必要条件。
（和讯财经原创）绿城中国的再融资步伐将不断加快。除4月份已发行的人民币19.8亿的“中海绿城1号”信托计划外，发行公司债和新股配售是绿城中国充实现金流的重要途径。如发行成功，将为绿城中国带来约50亿的现金。
（和讯财经原创）截至目前，09年绿城中国强劲的销售，已经为公司贡献了超过80亿的现金流，这也是公司在高负债下进行债务调整的重要保证。
（和讯财经原创）公司资料显示，绿城中国09年首四个月合约销售达人民币53亿，销售面积51万平方米，同比增加35%。而五月份前10天，绿城的销售额接近20亿元。我们预计，5月份绿城中国的销售额将达35亿元。09年前5个月的累计销售额将达到88亿元，完成全年200亿销售目标的44%。
（和讯财经原创）根据预计，2009年绿城中国的总可售面积为311万平方米，主要分布在杭州和浙江其他地区，其中包括112万平方米的可售存量和199万平方米的新增可售面积。基于购房需求短期内仍会继续释放，我们看好绿城中国在2009年完成人民币200亿的销售目标。尽管09年的三季度的销售可能会有波动，但不改变我们对绿城中国销售前景的乐观判断。
（和讯财经原创）风险
（和讯财经原创）财务压力仍较大，财务状况短期内无法得到有效改善。
（和讯财经原创）房地产销售可能会面临波动。
（和讯财经原创）宏观经济风险仍存在，房地产销售仍有较大的不确定性。
（和讯财经原创）估值
（和讯财经原创）受到流动性充足和投资者对内地房地产行业回暖的乐观预期推动，近期香港内房股价强劲反弹，行业平均涨幅超过200%，绿城中国在近三个月的最大涨幅达280%。通过图3，我们认为，包括绿城中国在内的内房股价已出现估值泡沫，投资者应注意风险。
（和讯财经原创）综合考虑到行业回暖对估值的推动以及持续的资金压力对股价的负面效应，我们将绿城中国12个月目标价由6.15港元调升至7.5港元，即09年预测市盈率10倍，较现价折价9.2%，给予“持有”评级。
（和讯财经原创）(辉立集团)
