半年没卖楼 恒隆地产变身“收租股”？-股票频道-金鱼财经网

“不可否认，我们的主力会放在内地。我们在内地会很有意识地去买最优质的商业土地，我们在内地出租物业的回报率在没有贷款的情况下都有25％。”2月10日，恒隆地产（00101.HK）公布2008年中期业绩，主席陈启宗明确表示，再过两三年，恒隆地产在内地所收租金的比例应该会高于在香港所收的租金。

恒隆地产强调把发展目标放在内地，皆因在截至2008年12月31日的半年内，恒隆地产在内地的业绩明显好于在香港市场的表现。

根据恒隆地产公布的业绩报告，恒隆在半年内纯利减少83%至12.22亿港元，因为集团在香港售出住宅单位减少。而期内扣除投资物业重估收益及相关税项后，基本纯利减少68%至11.97亿港元。

2月10日公布中期业绩当天，恒隆地产收报16.38港元，下跌1.3%。

过分倚仗收租

恒隆地产执行董事吴士元说，恒隆地产在之前半年的基本纯利下跌了68％，“完全是因为我们几乎没有卖楼”。恒隆的业绩显示，在截至去年底的半年内，恒隆地产在物业销售方面的溢利仅有290万港元左右！而去年同期的销售溢利则高达33.2亿港元！

公司管理层解释称，物业销售几乎为零的主要原因是，“市况不佳”。

物业销售的大幅下滑意味着恒隆地产的半年业绩中，租金收入成为主要盈利来源。业绩显示，恒隆地产在物业租赁方面仍然录得增长，在截至去年12月底的半年内，租金收入及溢利分别增加15%至20.41亿港元，以及增加16%至16.77亿港元。

令人惊讶的是，上半年，租金营业额已经占到恒隆地产总营业额的99%！而去年同期，这一比例仅为22.9%！溢利方面也有同样情况，上半年来自租金方面的盈利贡献占到总溢利的99.8%，去年同期该比例则仅为30.2%！

吴士元透露，目前，内地物业的出租率是100％。

其中，香港物业的租金收入及溢利分别增加9%至12.12亿港元，以及增加8%至9.73亿港元。相比之下，恒隆地产在上海的物业租金收入不断攀升，租金收入和溢利分别增加了23％至8.29亿港元，以及30％至7.036港元。

截至2008年12月底，恒隆地产的现金及银行存款为93.09亿港元，总借贷则为59.38亿港元。陈启宗说，恒隆现在手头上的现金比较充足，当然如果日后继续买地、建商场写字楼，需要借贷也是合理的。“不过在今天这样的经济环境下，不需要借钱当然比要借贷更好。”

吴士元告诉本报记者，目前公司能动用的现金大概有200亿港元，而建筑方面的开支在2009年至2011年的三年内需要支付的有130亿港元。在过去的半年，重估物业有9亿港元的损失，其中在中国内地的物业重估有上升，而在香港则有下降。

租金回报率25%

陈启宗不讳言，未来恒隆地产将主力发展内地市场，也会积极在内地购买土地。他透露，目前恒隆地产在收租业务方面，内地租金收入所占比重约为41％，香港租务业务约占59％。而在整个恒隆集团层面，内地租务的比重为44％，香港租务业务比重则为56％。

恒隆地产在1992年进军中国内地市场，一直集中在上海发展。恒隆计划投资400亿元人民币，在内地主要城市打造优质大型商业项目，以每个项目的投资额约20亿至25亿元人民币计算，一共投资18个项目。

陈启宗说，其实在金融和经济的困境下，对于恒隆的发展可能更有好处。“有两个原因，第一，很多潜在的竞争对手已经遭遇困境；第二，以前内地很多市政府在一年中的财政收入，有三成到五成是靠卖地取得，而现在其他的收入减少，出售土地的收入也减少，所以反而会成为这些市政府更积极出售土地的诱因。所以在与这些政府谈判价格的时候，可能会更容易谈妥。”

陈启宗不肯透露内地项目的具体进展，他相信市场可能还会持续低迷，说不定以后一些待售土地的价格会更便宜。不过他信心满满地说，“有些城市的项目已经谈了很久，我相信很快就会有好消息公布。我们对于购买土地的价格不是看得特别重要，反而这些土地的质量和发展规划比较重要，今年应该会购买一些项目。”

目前恒隆地产在内地租务业务的回报率为25％。吴士元表示，这个数字仍未见顶。内地物业现在的平均写字楼的租约为两至三年，零售物业的租约为三年以上，每年的续租率约为30％，也有部分7至9年的租约将于今年到期，估计租金会有上升空间。“过去五年，我们在上海的租金都有双位数字的增幅，所以回报率还有上升的空间。”

吴士元说，目前上海租金的趋势与去年上半年相似，去年上半年恒隆的物业在上海的租金上涨了23％，“我们打算在内地其他城市复制上海的模式，所以在天津、济南、沈阳、无锡等地发展项目。目前我们在北京还没有项目，北京的土地比较散，我们还在看”。