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九龙建业披露，为降低财务投资及衍生财务工具的相关风险，公司已于本月将大部分财务投资变现，并将其大部分远期协议平仓。至10月22日，公司余下财务投资的市值约为4.69亿港元，而根据远期协议，公司还需购买最多8.56亿港元的股份。从2008年1月1日至10月22日，公司的财务投资活动亏损总额为37亿港元（包括长期财务投资的公允值变动），其中约30亿港元的亏损是在2008年7月1日至10月22日期间产生。同期，香港恒生指数累计下跌了35.45%。
公司称，如果将余下远期协议于2008年10月22日平仓，37亿港元的亏损总额也不会有任何重大调整，因为预期该协议的平仓成本将与公允值亏损的数值大致相等。但是，这份远期协议的平仓将对公司现金流构成负面影响，不过不会对公司的营运构成重大不利影响。
根据九龙建业截至6月底中期报告，财务投资的亏损约占公司资产净值（约每股15.10港元）的21.6%，在扣除亏损后，公司未经审核的资产净值约为每股11.80港元。
小摩报告“泄天机”
10月24日，九龙建业突然停牌，“等待发布股价敏感资料”。至停牌前1个月，九龙建业的股价已经重挫72.57%。
而就在九龙建业停牌的当天，一份由摩根大通撰写的研究报告开始在市场中流传，报告内容涉及“九龙建业可能受累衍生工具亏损”。摩根大通在报告中指出，九龙建业涉及的股票合约条款与市场上股票Accumulator相似，同时还持有类似累计认沽期权（Decumulator）的合约，而相关衍生品投资估计会亏损13亿至20亿港元。鉴于可能存在的亏损，摩根大通将九龙建业的目标价从9.30港元下调至2港元，投资评级也由“中性”调低至“减持”。
在九龙建业披露投资亏损之后，投行高盛宣布将该股的评级由“买入”调低至“沽售”，理由是亏损高于预期。该行在报告中指出，这笔始料未及的巨额亏损显示九龙建业的核心地产业务和非核心的财务投资业务已经失去平衡。高盛已将九龙建业以12个月每股资产净值计算的目标价削78%至1.75港元。
涉及衍生品110亿港元
事实证明，摩根大通是对的。九龙建业披露，公司订立了若干场外或然远期协议，其主要条款包括：在协议日期起52周内（约1年）按固定价格购买若干上市股份。根据协议，当股份价格上升至预定价位时协议就会终止。凯基证券分析师蔡铁康向《每日经济新闻》表示，虽然九龙建业并没有明言这份远期协议为何物，但从公司描述的各种特征来看，其条款很像Accumulator。
此外，为对冲风险，九龙建业同时还订立了另外一份场外或然远期协议，在协议日期起52周内（约1年）按固定价格出售若干股份，以对冲公司因投资股票及衍生工具所承受的股价风险。不过，当该协议涉及的股份跌至预定价位时，协议也会自动终止。蔡铁康指出，九龙建业第二份远期协议的条款则很像Decumulator。
九龙建业并未在公告中披露两份远期合约涉及的总金额，但是不论是“泄露天机”的摩根大通还是DBS唯高达，都不约而同地在研究报告中指出总额约110亿港元，远高于公司约30亿港元的市值规模。公司2008年中期业绩报告中曾披露，其类似Accumulator的合约最高金额为87亿港元，而用于对冲的合约最高金额为23亿港元。
